房价“限降令”能救得了三四线楼
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房价“限降令”能救得了三四线楼市吗?

2019-06-13 19:20 主页 来源:未知

房价“限降令”能救得了三四线楼市吗?


房价敏感博弈期,楼市故事多。前有苏州政策调控房价降温,这厢又有施恩发文阻止房价下跌。

作为一个依山傍水的三四线小城,恩施旅游资源极其丰富。靠山吃山、靠水吃水,恩施也因此成为各大房企争相抢食的文旅地盘。

然而文旅的东风尚未等来,眼见得恩施的房价要急转直下,由此,施恩房协发布10条“限降令”提出预警。

恩施房协表现出一种“托底”的倾向。房协作为半官方的行业组织,某种程度上代表了不便于出面的主管部门的态度。

其实恩施的窘境是棚改大缩水后,是那些缺乏人口和产业支撑的三四线楼市的真实写照,是否意味着三四线的楼市从此就要一蹶不振?

恩施房协发布10条“限降令”,这座旅游小城房价遇冷

近日,湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,对该市的房地产项目降价行为提出“预警”,实际上就是阻止当地房价下跌。

见过阻止房价涨的,见过阻止房价跌的吗?恩施房协在通知中列举了扰乱楼市秩序的“十大罪状”,大致为:高价备案低价开盘、预售和销售价格不同、低价诱客、尾盘甩卖等。

《通知》一下,迅速引发外界关注。群众直呼,见过不让房子涨价的,还真没见过阻止房价下跌的。

在楼市“因城施策”下,各地对市场波动提出预警的不少,5月苏州就连续出台限购政策给房价降温。但“限降”的还真不多见。

此次“限降令”不仅在业界引起争议,同时也揭露了这座四线城市楼市存在的各种“乱象”。

文旅“炒”热小城,但远不能“救”市

湖北恩施地处武陵山区、经济落后,属国家级贫困地区。恩施州统计局数据显示,2018年恩施州GDP总量为871亿元,是湖北省唯一一个未过千亿的市州。

不过靠山吃山、靠水吃水。恩施凭借悠久的历史、丰富的旅游资源,成为地产开发商争相抢食的文旅地盘。

那些转型做文旅的房企巨头,例如奥山、中梁等均有入驻,其中,中梁地产开发的国宾壹号项目一听就知道“贵”而不同。

恩施房地产报告显示,2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%。土地出让金规模为45.34亿元,同比涨幅超过100%。当地财政对房地产市场非常依赖。

恩施在2016年6月出台楼市去库存的各项政策,包括调低首付比例、一家人的公积金亦可叠加使用于同一套房、农民工、个体户缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。

这一政策取得了明显的效果。2017年,恩施出现“抢房”的白热化趋势,新房的成交单价同比上涨592元/平方米,达到4989元/平米。

而2018年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米,单价又上涨1177元,涨幅达到24%。

2018年成交量同比上涨7%,累计总销售额100亿元,同比上涨27%。

然而这一幕却是最后的辉煌。文旅概念虽然让恩施炙手可热,但这两年才陆续转型的房企仍处于摸索、投资开发阶段,盈利得更是少之又少。

房价新增长动力不成火候,旧引擎已然哑火。棚改政策腰斩,也让狂飙的三四线房价温度骤降。据住建委和国土局数据显示,2018年恩施市开工实施棚户区改造项目有2209项。而2019年棚改计划开工仅1013套,大幅缩水。

房价炒的过高,需求又明显后劲不足,于是就出现降价压力。

棚改退潮,三四线城市房价“搁浅”?

潮水过后,谁会搁浅?

据恩施州房地产业协会报告,恩施的库存去化目前低于10个月,依然有较大市场潜力。而新建非商品住宅却库存高企,现有存量出清约需55个月,库存压力较大。

表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求。但多位业内人士表示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没有大幅增长,房价已提前消耗了红利。

像恩施这种缺乏人口和经济支撑的三四线城市,基础设施薄弱,再加上没有产业支撑,当地的房地产市场问题凸显。一旦棚改货币化安置需求一辙出,房价很可能从哪里来再回哪里去。

类似恩施这种经济不灵、人口不强,仅依靠棚改大机遇火一把的三四线城市实际上数量不少,业界管这种城市为“弱三四线”。弱三四线城市的楼市未来前景不乐观,不排除将出现大热之后后劲不足引发的降价压力。

而对于那些受核心大城市辐射明显,自身综合经济实力强,人口流入明显的“强三四线”城市而言,当地的楼市还是发展较快,还需要严格的调控政策来“降温”。

总之,恩施效应不会在三四线城市全面显现,应该区分来看待,那些“出身”一样的弱三四线城市确实值得警惕。

但同时也要看到,恩施现下的窘境或是一时的。作为一个拥有大量生态资源的小城,恩施还是有别于其它“弱三四线”城市,其文旅前景还是非常可期的。