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合景泰富:分拆带来的“鱼尾”收益

2020-07-10 11:47 主页 来源:未知
合景泰富:分拆带来的“鱼尾”收益

这两天的地产涨幅与“怜悯之心”前的热度恍如隔世,一直以来地产天然的风险引起的低PE是市场的共识,其实每年都有部分地产跑出,去年奥园、时代,今年的世茂、金地、合景。

世茂之前的文章已经多次提及,这一次从短期、长期角度看如今股价已创新高的合景富泰是否仍具备可投资机会。

1.母公司投资逻辑

早在2020年年初业绩会的合景富泰就开始走出独立行情,今年涨幅超过行业平均的核心原因是年初管理层表示将物管公司合景悠活分拆上市。

简单的介绍下合景富泰,定位于一二线发展的广州地产公司,土地储备主要分布在一二线城市,尤其集中于大湾区以及长三角两大区域。

截至2019年土地储备货值新增730亿,合计5100亿,基本满足未来三年月销保持较快增长的基础条件。

目前影响合景富泰股价的是2020年月销、业绩表现、分拆物业上市进度。

(1)2020年全年月销

2020年公司销售目标为1030亿元,同比增长20%,公司今年制定的目标增速高于地产行业的平均增速,且上半年因公共卫生事件叠加行业淡季导致上半年的经营复苏异常的困难,

单从月销的角度看,哪一家房企月销恢复得最快,市场对其的信心也随之增加,例如2020年的龙光、金地、世茂。

不过根据克而瑞数据可知,2020年上半年合景富泰全口径销售为367.6亿元,完全全年目标36.04%,全年新推货值1700亿,需去化约60.59%才能完成目标。

而上半年新推的货值约510-595亿元,因此去化约61.78%—72.07%,勉强达到要求,不过内含打折销,因此日后的毛利率大概率会出现下滑。

而下半年是传统旺季,只有公司维持60%左右的去即可完成目标,难度不大,至于能否十足把握完成,关键需看旧改进度。

广东省旧改政策提速,截至2019年,公司持有的26个城市更新项目,可销售面积超过1300万平方米,旧改将逐渐成为公司长期能否维持规模及利润的关键。

因此下半年每月的月销都值得关注。

(2)短期业绩锁定&高分红

除了月销外,中报行情也即将到来,接着就是物管分拆上市,再后就是年报行情。物管分拆上市在第二章再详细说,接下来讲一讲中报、年报行情。

受地产结算的时间差因素,合景富泰2019年业绩为2017-2018年的销售,从中金研报可知公司目前已售未结约630亿,其预计其中的60%将在2020年结算,2020年核心净利润同比增长22%至63亿元。

假设合景富泰如中金所料并排除股价波动,若按照公司过去三年对中小股东慷慨的分红比,持股收息是个不错的选择。

今年之所以分红比为23.55%主要今年分拆物管上市,无偿送股基本板上定钉的事,唯独送股比例需等待公告。因此也可见到今年特意有个以股换息的公告,相信绝大多数投资者都会选择拿股等待物管上市。

如果未来公司持续盈利,相信公司也不会亏待投资者,维持高分红比是大概率事件,毕竟公司是家族企业,大股东持有62.71%股份,动力毋庸置疑的。

2.物业质地

公司分拆的物管公司合景悠乐业务分为住宅以及商管,在管建筑面积分别为1830万平方米、330万平方米,12.2百万平方米的储备面积确保未来一两年内生增长。

在管面积规模与上市时的宝龙商业、鑫苑服务相当。

公司营业收入及净利润分别从2017年4.63亿、0.44亿人民币增长至2019年的11.25亿、1.85亿元人民币,年复合增长率分别为55.8%、104.7%。

其中住宅、商管营收分别约89%、95%来自母公司及关联公司,短期业绩增长取决于母公司自身实力,而要快速做大则需要不断对外收购,这一逻辑与市场大部分物管公司一样。

除此外,市场比较关注的物管价格以及收缴率喜忧参半。

住宅物业价格逐年上升,2017年-2019年分别为2.6、2.8、2.9元/月平方米;商业物业均价也逐年上升且增长幅度大,从2017年的10.9元/月平方米增加至2019年的19.7元/月平方米。住宅及商管均价高于行业平均,也是推动公司营业收入增长的推动力之一。

价格虽高,但住宅、商管的收缴率不然乐观,住宅收缴率从2017年的76.1%缓慢增至22019年的80.6%,低于第三方的84.2%,收缴率远低于行业平均,可从应收账款周转天数可知收缴率背后的差距以百天计。

虽然商管营收结构平均,分布在大湾区、长三角以及中西部地区,商管收缴率低的同时,出租率也并非十分乐观,

商管收缴率从2017年的94.5%逐年下降至73.1%,与之对应的第三方收缴率一直维持在95%以上。

各区域出租率好坏参半,意味具有较大的增长空间,但也需密切留意变动情况。

总结来看,公司核心发展还是需要以收购为主,改善收缴为辅。

3.结束语

至于合景富泰短期还有没有上车机会,有但肉不多,只能是持续跟踪,择机判断;如果是长线的角度,常年高分红或值得一看。

而短期的部分价值重估或许可从2019年时代中国分拆进度的股价走势窥探一二,公告分拆上市时是一个价,公告送股时是另一个价,上市后之又一个价,直接短期提高时代中国的PE值,虽然如今物业板块的市场情绪相比过去降温不小,但物业高pe的核心逻辑尚未发生改变,而时代中国的分拆案例也间接说明“饭是要一口一口吃”。

不过上市后合景悠闲因股数的极度分散,开盘遭抛压是大概率事件,但分拆这一收益按理也还可以