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触碰“三条红线”的融信中国如何突围?

2020-10-14 11:41 主页 来源:未知
触碰“三条红线”的融信中国如何突围? 

虽然此番新冠疫情对全球的影响还远未到盖棺定论的时候,有学者甚至将其影响形容为百年未见。对房企而言,疫情是对房企实力的无情考验,过去表现不佳的,日后将更加艰难;活下来的,才有机会变得更强。

频频踩雷

8月的最后一天,融信发布了2020年上半年业绩报告。结合其2015年到2018年的规模急速扩张表现,这份年中报与其说是“成绩单”,不如说是踩雷诊断报告。

今年上半年,融信实现营收为210.66亿元,较同期下滑20.85%;毛利跳水式下滑,较去年同期下降高达50.63%,仅为31.40亿元。净负债率自2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91%,上涨了31%,剔除预收款后的资产负债率为73.8%。

土地储备方面,上半年,公司新增21个项目,新增土地储备约461万平方米。其中,长三角地区占比达75%,共15个项目、约279万平方米,今年上半年新增确权约48万平方米。截至6月底,公司在有47个城市共拥有219个项目,总土地储备约2803万平方米。

据了解,今年前8个月,融信中国实现销售额845.33亿元,2019年同期为804.93亿元,同比增加5.02%;实现销售面积379.11万平方米,2019年同期为382.09万平方米,同比下降0.78%;销售均价为22298元/平方米。

营收下滑,毛利率创下2016年上市以来新低,负债端又踩到了目前最敏感的“三条红线”之一。

疯狂拿地背后,如何降低融资成本

近日,上市房企陆续发布中期业绩报告,多位房企高管在业绩会上表示,为应对融资收紧,已将降负债作为首要目标。

近两年,随着逐渐放慢扩张的步伐,融信中国开始注重利润增长,同时对于现金流和负债指标有一定的要求。但如何平衡规模、利润和负债,仍是融信中国未来道路上要面对的难题。

负债是观察房企未来发展稳定性及安全性的重要指标,而提升融资能力是房企优化债务结构的良好渠道。

中报显示,融信中国负债比率为91%,总有息负债689亿元,一年内到期债务从2019年30%降到27%,融资成本从6.85%降到6.67%,融资成本由去年中期的3.12亿元减少11.87%至2.75亿元,主要由于非资本化利息开支减少。

根据业绩发布会上的会议记录,融信的理念是“在目前情况下,融信拿地还是集中在一二线,尽管毛利率会低一点,但是安全性要高一些,未来要把长三角做到更加深耕”。

据其中报显示,上半年,融信实现了603.58亿元的合约销售,同比增长6.49%,截止8月,融信的总合约销售约为845.33亿元,基于此,融信年度1500亿元的销售目标应该是不难完成。

据媒体报道,8月17日,融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔2幅宅地,溢价率35.53%;8月6日,融信+旭辉联合体则以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块,溢价率约40.55%。

在此之前,融信还曾于7月底参与竞拍上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地,不过最终惜败陆家嘴。

据克而瑞《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示,2020年上半年销售百强房企拿地销售比为0.37,较去年全年微涨0.03,但与去年上半年相比则基本持平。

而融信则走出了一条逆势拿地曲线:今年上半年新增货值807.8亿,较去年同比增长约145%,排名18位,较去年同比上升24位,拿地金额363.4亿元,同比上涨201%。

如果融信能够维持财务安全,且保持审慎拿地、以收定支等稳健性策略,并能顺利过渡高价地项目结转期,或许能够止住业绩下滑的趋势