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土地价格上涨的逻辑是什么?

2020-10-31 15:25 主页 来源:未知
土地价格上涨的逻辑是什么? 


百城涨6.9%,一线涨19.0%,土地价格上涨的逻辑是什么?
 
上海易居房地产研究院近日发布的《全国百城居住用地价格报告》显示,今年前三季度,全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米,同比上涨6.9%;4个一线城市居住用地价格为17268元/平方米,同比上涨19.0%。
 
 
 
虽然政策频出,大型开发企业也正遭遇比较大的资金压力,小型房企则资金链断裂、破产等明显增多,但是,土地价格却出现不降反升现象,逻辑上看不懂,理论上讲不通,实际上却行得通。
 
房地产市场,确实是一个奇怪而奇妙的市场,其他地方难以看到的现象,在房地产市场都看到了,而且越来越奇、越来越神。尤其是房地产市场调控,已经很多年了,房价依然坚挺不降。所谓的降,也是假象,或者单个楼盘、单个城市在降,多数并没有出现价格下跌现象。相反,一有机会,就会出现价格反弹。于是,在不同城市之间,房价犹如打地老鼠一般,这头打下去了,那头又起来了。那头还没打下,这头又起。就像在城市间捉迷藏一般,房价在不断地变着花样,在不同城市间上下跳动。
 
由于中央一再强调,房价稳定是城市政府的责任。能否做到“房住不炒”,也是城市政府的责任。因此,面对房价波动,地方政府的反应还是非常强烈的。只要出现上涨现象,调控政策就立马出台。今年以来,全国各地出台的房地产市场调控政策,已经有数百次,且不再满足于限购限售限贷,部分城市还转向了对地价的调控。《全国百城居住用地价格报告》,今年下半年以来,全国就至少有14座城市出台了稳地价政策,如宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都等。
 
 
 
如果说调控房价是扬汤止沸的话,调控地价倒有釜底抽薪的感觉。因为,地价是房价的主要组成部分,房价所以持续上涨,是因为地价也在不断上涨,更大程度上,房价是被地价推上去的。如果地价稳定,并保证一定幅度下降,房价也就没有上涨的条件,也必须随着地价出现下跌。问题的关键在于,房价是老百姓买单,地价是地方政府受益,老百姓买的单越多,地方政府受的益也越多。因此,对很想通过土地来获得收益的地方来说,是非常矛盾的,他们既不想让房价出现上涨,不想因为房价上涨而被上级约谈,甚至更重处理。又不想让地价下降,不想让土地收益减少。在这样的矛盾心理下,无论是房价还是地价,又怎么能够出现实实在在的价格下降呢?
 
于是,矛盾格局也就出现了,不符合逻辑的涨价现象也就发生了。特别是今年以来,在疫情的影响下,经济运行的状况不是很好,企业也相对困难,居民就业和收入增长都面临新的挑战。因此,支撑房价的购买能力也受到了一定影响。可是,房价依然没有出现下降迹象,仍然保持一定涨幅。同时,前三季度的地价还出现了上涨现象,上涨幅度既超过了经济增长速度,也超过了居民收入增长速度。尤其是一线城市,更是地价涨幅达到了19%,一个让人有点心惊肉跳的上涨数据。
 
也许有人会说,一线城市地价上涨,可能与土地资源越来越匮乏有关,与土地供应和房子需求存在越来越大的矛盾有关。我们并不否认,这样的因素是存在的。但是,其他城市呢,难道也是土地供应的因素吗?显然,对相当一部分城市来说,土地资源并不是问题,在一些城市,不仅没有开发的存量土地很多,库存房很多,空置房很多,而且市场需求并不是很充裕,完全不具备地价上涨的条件。可是,仍然上涨了,个中自然与地方政府的人为推动密不可分。因为,开发商不会做亏本买卖,他们敢于拿地,而且是溢价拿地,一定经过精心计算与评估。因此,地价上涨,决不是开发商任性所为,而是地方需要所致。
 
 
 
这也意味着,只要地方政府不把对土地收益的过度追求抛弃掉,有效降低土地收益在地方可用财力中的比重,真正把工作重心放到实体经济发展上,要想房价下降、地价下降,难度是相当大的,不合理的逻辑也是会继续存在的。在地方看来,理论上是否行得通不重要,重要的是地方能否在土地上拿更多的钱、发更多的财。到透支未来,那就让未来到来再说。这种短视,确实危害很大