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谁能拯救泰禾?福建地产首富站在悬崖边

2020-05-12 10:59 主页 来源:未知
谁能拯救泰禾?福建地产首富站在悬崖边


4月底以来,泰禾频频在网上刷屏,先是申请延迟披露年报,而后是创始人黄其森以及泰禾集团被列入失信执行人,还有多地业主维权信息。 虽然黄其森曾对媒体解释,“泰禾没有大家想象的那么差”,但是负面新闻成了泰禾绕不过去的坎。 股价跌跌不休,4月28日泰禾申请停牌,并被曝出正在寻找战略投资人。 也许在找战投的路上,黄其森会想到几年前自己拿下地王的高光时刻。 2010年上市后,泰禾走出福建,到北京、深圳拿地王,打造高端产品,受到明星、富豪们的青睐,成龙、景甜都曾为泰禾的产品站过台。泰禾是行业里当之无愧的流量明星。2015年黄其森跃升为福建地产首富。 黄其森喜欢打麻将,在麻将桌上,需要的是很多的运气、胆量,再加上一点点的技巧、经验。正如草莽时期的房地产行业,水大鱼大,很多房企借高杠杆,可以蒙眼狂奔。而进入存量时代,迈出去的步子太大有可能让你一步跨进深渊。
 
01
 
缺钱!缺钱!缺钱!在停牌期间,泰禾还是扭扭捏捏地公布了自己未经审计的2019年主要经营业绩,营收净利双降。 截至2019年底,泰禾营业收入为237亿元,同比下降23.36%;归属于母公司股东的净利润为8.27亿元,同比下降67.62%。 自身麻烦一堆,又叠加疫情影响,泰禾2020年第一季度的业绩也不容乐观。截至3月31日,泰禾营收4.80亿元,相较上年同期减少了93.57%,归母净利润-5.64亿元,同比下降157.99%。业绩预减公告直接扒下了泰禾的“遮羞布”。2020年一季度,泰禾的货币现金55.53亿元,较2019年底下降58.60%。
 
 
不仅“囊中羞涩”,泰禾还欠了一屁股债。不凑巧,2020年和2021年正是泰禾的偿债高峰期。WIND数据显示,2020年泰禾到期债券所需的偿债现金流为67亿元。 截至3月31日,泰禾一年内到期的有息负债为672.4亿元,包括短期借款65亿元,一年内到期的非流动负债607.4亿元,较2019年末增加124%。 通常情况下,房企现金短债比大于1才算是安全,意味着公司账上的钱足以支付这一年内要还的钱。但这种情况对泰禾可能是奢望,泰禾的现金短债比仅为0.08。 据市界了解,泰禾在北京南四环的高端社区金府大院共计房屋416套,简单按照每套2000万计算,就意味着,仅仅还完这些短债,要卖掉8个金府大院。 然而这还不是全部,还有一大笔利息支出在追着泰禾跑。 一般来说,企业借款利率和企业规模、信用等级挂钩。前几年,泰禾融资很便捷,用黄其森的话说,“很多金融机构找上门来,谁的(钱)快、谁的(钱)便宜就跟谁合作”。 但现在不行了,泰禾借钱的成本很高。 在2019年,泰禾曾两度申请发债,由于监管口径收紧,负债率表现不佳的泰禾被打回来了。不得已,黄老板只能在外发美元债,目前泰禾发的美元债中,利率最高达到15%。 根据评级机构惠誉的调查,“(泰禾)2019年9月底的短期债务有60%来自非银行金融机构,仅17%的借款来自银行开发贷款”。泰禾2019年半年报显示,泰禾的平均借贷成本为9.3%。相比之下,克而瑞公布的2019年50家典型房地产企业的平均借贷成本为7.13%。从利息费用中可以看到这笔利息的规模。2019年泰禾需要支付利息9.42亿元。而在2014-2016年间,这个数字分别为4.41亿元、2.69亿元和3.5亿元。这笔利息相当庞大,正在侵蚀着公司利润。 而从质押信息上来看,泰禾集团第一大股东泰禾投资集团,黄其森的夫人叶荔,黄其森的妹妹黄敏所持有的股份,绝大部分都被拿去质押了。 根据2020年1月披露的股东股份质押信息,公司控股股东及其一致行动人,累计质押所持股份的98.91%,占公司总股本62.01%。
 
 
为了得到更多的钱,泰禾某中层员工王晓鸥对市界透露,泰禾还曾鼓励员工买内部发行基金产品,利率超过15%,虽说利率很高,但担心有借无还,他并没有借。 泰禾还曾发动员工,特别是高阶员工买房,虽然不是强制的,有些高层可能碍于氛围,也不得不买。“泰禾的房子本来就是高溢价产品,虽然会给个九点几折的折扣,但一套至少都在1000万到2000万,公司肯定还是赚钱的。”不知道是缺少资金滚动,还是疫情影响太深远,泰禾在全国的很多项目处于停滞状态,泰禾集团在公告里表示,公司所有项目均不同程度的延期复工1~2个月。有上海业主告诉市界,他们购买了上海大城小院项目,目前距离合同约定交房日期只有两个多月,但项目在6个月以前就已经停工。据他了解,项目上没有资金,在监管银行存的购房款也被其违规抽走,更是让项目失去了开工的希望。 市界走访了泰禾位于北京的某项目,销售人员告诉市界,这个项目目前已处于清盘状态,仅剩下少量别墅房源。原本明年要交房的项目,有些楼的主体结构还没有封顶,保安告诉市界,工地上目前有百十来号人。平均到20多栋楼上,施工人数并不多。
 
 
泰禾北京金府大院项目,图中楼栋尚未封顶 拍摄 / 市界
 
资金压力下,泰禾仿佛被按下了暂停键。
 
02
 
黄老板的“人事牌”过去,敢拼、爱闯的闽系房企以激进出名,被冠以“土地收割机”的帽子,在他们自己看来,必须要构建一条足够深的规模护城河。 泰禾也一直在规模进击路上步履不停。 2013年、2014年,泰禾大举进军全国市场,在土拍市场上攻城略地,几乎以每月一宗的频率刷新拿地纪录。 那段时间泰禾也暴露了较高的财务风险,外部宏观环境的风吹草动都挑动泰禾脆弱的神经。2014年,泰禾现金流量为-166.26亿元,负债率89.23%,存货周转天数2372天。 不过泰禾的运气好。2015年下半年,一系列宽松政策刺激楼市,前期大举拿的地反而变成了泰禾的业绩支撑。 一轮周期走完,大水大鱼的日子一去不复返,2017年开始房地产行业里的每个人都很难,泰禾也再次陷入去化困难的境地中。刚需房都卖不出去,泰禾的产品多为高溢价的高端产品,因为价格高,受众更窄,去化相比刚需产品更艰难。泰禾这次的运气可能没有上次那么好。 黄其森曾夸下海口,2018年销售收入将实现2000亿元。这个flag让同行、媒体好一顿关注,甚至引来了深交所质疑,最终公司回复称是老板个人愿景。 泰禾走到今天,跟老板黄其森有莫大关系。
 
 
泰禾集团董事长 黄其森
 
和绝大多数房企老板不太一样,黄其森是正儿八经的科班出身,本科毕业于福州大学建筑系,而后成为经济学研究生。银行的8年工作经验,让黄其森在战略制定以及资金操作上经验十足,但也存在自己的短板——欠缺管理背景,或者说缺少搭班的人。作为老板,黄其森深知自己在管理上的局限性以及精力受限,于是便开启了大规模的职业经理人招聘,希望找到能给自己解决问题的伙伴。 2018年上半年,其招聘高管的规模和动静,可以说是行业一景。一位业内人士对市界表示,“他们那个时候招聘的职位都是对应各个专业体系的,对于泰禾自己来说,不仅为了加速去化,更是为了吸取各个公司的人才和优势,整体提升泰禾水平。” 不过这场原本要提高管理水平的招聘,最后并没有拯救泰禾和黄其森。相反,在急于求成的道路上,黄其森招来了很多和公司、岗位并不匹配的人。 上述业内人士对市界解释,各个房企的文化、制度、流程上有差异,比如从股权很分散的公司,去大股东绝对控股的公司,短期内很难适应。这种问题也不止出现在泰禾。 另外,职业经理人最大能力就是填坑,坑填好了,就是能力体现。但这几年行业快速发展,人员升职速度快,存在职业经理人能力不匹配位置的问题。黄其森原本希望招聘职业经理人来解决泰禾的问题,最终发现,有些职业经理人不但不匹配解决问题的能力,还制造了更多问题。王晓欧向市界爆料,以前监管不严,一些营销、拿地等部门的人员,通过不正当手段拿钱,后来公司通过加强了审计来解决这些问题。 捞一把的走了,达不到标准的走了,看不到公司发展希望的也走了。频繁的更换高管直接影响到公司的稳定性。泰禾相当于用公司动荡一整年,筛选合适的团队,也耽误了宝贵的回款时间。 在王晓欧看来,作为老板,黄其森的不强势要为此负责,“公司越大,越需要制度管人,不能随着高层人员变动而变动。但是在泰禾并没有建立这个制度。”这也给泰禾带来了沉重的代价,这支高薪一流团队干出了三流业绩:克而瑞排行榜上,泰禾2018年销售额是1300亿,不仅人才队伍建设没有完成,就连2000亿目标也没有完成。 事后,黄其森对2018年的人事动荡做出反思,泰禾战略是大学生,管理是小学生。以后要多向万科、龙湖这样的企业学习。
 
 
2019年,黄其森开始对内部管控体系做调整,从过去四级管控体系,即总部-区域-城市-项目,变为二级管控,即总部-区域,目前泰禾有北京、上海、福建和广深四大区域。这样一来,相当于下放了一些决策权,提高了效率。让在一线的人能够迅速地做出决策。 在人员配置上,从2018年到现在经历近两年调整,泰禾的人才策略从外部引进转为内部提拔。今年1月和4月,泰禾提拔了一大批干部,分别晋升了36人和43人,其中还包括在半年之内连升两级的人员。 据市界了解,当前提拔的主要是营销、资金条线人员。而这些提拔能否让泰禾更稳固,现在还是个问号。
 
03
 
等待“白衣骑士”为了活下去,泰禾和黄其森一直在断臂求生,不仅长时间没有拿地,还加速处理项目,将现金流回款纳入高管考核指标,加快了回款的速度。公告显示,2019年,泰禾转让项目股权形式与合作方共同开发,累计减少并表项目21个。其中大部分转让给了同为闽系房企的世茂集团。 一系列内部措施下,泰禾的资金指标有所改善:2019年度经营活动产生的现金流量净额为186.73亿元,比去年同期增加了34%。 但资金压力没有彻底释放。 4月23日,黄其森和泰禾集团双双被列入失信人名单,起因是泰禾集团旗下一家控股子公司向西藏信托借了钱,没有及时还。西藏信托就把这家公司,及提供连带担保责任的泰禾集团及黄其森个人告上了法庭。后来经过多方协商,才把名字从老赖名单中划去。
 
 
事情闹得沸沸扬扬,大家非常吃惊,一个市值百亿的上市公司,连一个1.2亿元窟窿都堵不上。自顾不暇之下,对于泰禾来说,引入战投的事再一次摆到台面上。在房地产行业,引入战投并不是一个新鲜事情。引入合适的战投对于房企来说,一方面,能够缓解资金链压力,另一方面,“背靠大树”后,融资成本或许也能降低。 在TOP20的房企中,有很多引入战投企业重获新生的案例。 2015年,中国平安进入碧桂园,成为其第二大股东,此后碧桂园在规模扩张道路上更加强势。 2018年华夏幸福遭遇现金流危机,中国平安先后两次入股,成为华夏幸福的第二大股东,为华夏幸福纾解现金流之困,助其探索新模式,2019年华夏幸福各项指标重新回到健康区间。 其实早在2019年,泰禾就向媒体透露,希望找到能够跟泰禾业务协同发展的战投伙伴,大概率是一些央企、国企或其他领域但志同道合的机构。 时至今日,泰禾方面正洽谈引入战略投资者的消息再度传出,董事长黄其森已经与多家券商见面沟通咨询意见。为此,市界多次尝试联系泰禾品牌以及董秘,截至发稿尚未得到回复。 与此同时,泰禾于4月28日发布停牌公告,拟定以发行股份的方式购买控股股东泰禾投资所间接持有的保险业务相关资产,这被外界解读为引入战投的前奏。 对此,财经评论员严跃进对市界做出分析,此类收购事件有助于其增强金融业务板块的发展能力,降低融资成本。这种业务的多元化也是战投关注的一个方向。
 
他认为,泰禾的豪宅产品线在市场上还是很具有竞争优势的,今年豪宅市场比以前要火爆,受到的限价政策影响也比以前小,后续的需求会逐步释放。泰禾因为前期发展节奏比较快,出现了一些现金流的问题,对于战略投资者以及外部投资者,他们更关注后续的机会。
 
而泰禾当前在二级市场上市值只有110亿,只到净资产的一半,股价停在4.4元/股,是2014年9月以来的最低点。对于战略投资人来说,也不失为一个好机会。
 
 
2016年10月泰禾集团在旗下各大商业综合体举办雀神争霸赛
 
近年来闽系房企急踩刹车,提供了不同的样本。同是闽系房企的福晟走到了另一种境地,“把自己给卖掉”。2019年,曾经的“千亿黑马”福晟因为前期扩张过于激进,导致现金流危机,最终不得不委身于世茂。 泰禾不知道会走向何方,如何活下去目前成为黄其森要解决的头等大事,引入战投虽然会稀释股份,但却是能够拯救泰禾的权宜之计。只不过,泰禾的“白衣骑士”到底什么时候出现?