原京城第一烂尾楼迎明星租户
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原京城第一烂尾楼迎明星租户

2019-05-17 16:25 主页 来源:未知

原京城第一烂尾楼迎明星租户


时至今日,很多人还是叫不出北京佳兆业广场的准确名字,但如果换成“京城第一烂尾楼”,可能就会恍然大悟。

即便佳兆业广场已经开业一年半有余,这个称号还是没有彻底从其身上脱离。这样的“知名”,缘于它的“致命”。无论是佳兆业,还是之前的数任主人,都在和这栋楼发生联系后遭遇舛途。

从这宗地块拍出至今,已过去15年。其间项目每次易主,都会对外宣称“烂尾终结”,但结果还是每次都因不尽相同的缘故告吹。

直到佳兆业接手,项目才结束了被频繁易手倒卖的命运。但自2017年开业至今,北京佳兆业广场的经营现状仍与集团和外界给予的希望存在明显差距。商务写字楼、服务式公寓的租赁情况平平,招商也缺乏头部品牌进驻。有业内人评价,以经营现状看,北京佳兆业广场的盈亏情况不甚乐观。

不过汇信获悉,近日,有媒 体报道称北京购物中心“头牌”SKP,将租赁佳兆业广场作为南馆扩容经营规模。佳兆业广场官网的楼盘概述介绍中,更新了SKP的信息。中国新闻周刊也从佳兆业集团总部处,证实了该消息属实。

不确定的是,招租进目前国内最炙手可热的高级百货品牌,究竟能否给这个已错失最佳时机的项目注入生机和活力?未来的佳兆业广场,对于北京长安街沿线的商业格局和租户,是一块“鸡肋”,还是一块肥肉?

传奇前世

佳兆业广场地块诞生于2004年,那是中国房地产历史上的一个转折点。

当年8月31日起,招拍挂制度全面取代协议出让制度在全国土地市场实行。而这块地,正是在此之前北京长安街沿线最后一宗70年产权的“珍宝”。

也是那年,朝阳区首次被定位为北京市功能拓展区,区域面貌、涉外环境及商务氛围逐渐成熟,国贸区块CBD雏形初现。

内外条件兼备的这宗地块,出生自带光环,条件优越。拿到它的是王府世纪董事长王志才。然而,他本人及其公司并不具备对地块后期开发的资金实力甚至是意愿。在业内有“机会主义者”之称的他,被认为只是想趁政策交替期攫取利润。于是,项目的烂尾,在其诞生之初就埋下了隐患。

其后,项目腾转了天鸿宝业、首开股份、世纪协润、中国奥园、金利丰等多任主人,更换过“耀辉国际城”、“擎峰阁”、“长安8号”等数个名字,历经中国楼市黄金时代、全球金融危机、“四万亿救市”、“史上最严厉调控”等多个阶段。

当时有业内人士评价,该项目堪称北京楼市乃至全国楼市环境的晴雨表。它停建敛声匿迹,八成因为政策趋紧资金吃紧;它复工大肆宣传,大抵表示政策松缓市场抬头。

这个项目最风光的时期,大概要在2009-2012三年间。彼时操盘的中国奥园,计划将其打造成丰富自家产品线的高端代表作,还想让其成为撬开北方市场的一把利锥。

中国奥园将项目更名为“长安8号”,这是它所有曾用名中最出名,甚至比现用名还广为人知的名字。它被熟知的有打出的当时还算新鲜事物的“低碳豪宅”概念,高价聘请的“全球顶级设计公司首席设计师”团队,还有“史上最美售楼小姐”营销事件,以及“大师”鉴定的“手抓三刀,脚踏七魁”风水定性。更让人津津乐道的,是在当时4万元/平方米就足以算作豪宅的北京楼市中,长安8号高达8万元/平方米的惊人定价。

尽管最终中国奥园还是出清了长安8号的股权铩羽而归,但这一波操作也算赔钱赚到吆喝,让这个项目始终保持着话题性和关注度。

加之其间大望路改造,万达广场、金地中心相继落成,顶级购物中心新光天地(SKP前身),CBD商圈核心不再仅以国贸为中心,而是不断东移。因而,长安8号自身的命运虽然跌宕起伏,但它所在的板块价值却一路向上。

至2013年辗转至佳兆业手中,该项目身价已高达60亿元,不到十年间飙升了120倍。

惨淡今生

佳兆业曾被认为是这个项目最好的归宿。

长安8号纷乱复杂的股权归属、施工纠纷和其他诸多历史遗留问题,在长于旧改且善于处理政府关系的佳兆业面前,似乎都迎刃而解。其以绕开自家上市公司,从王府世纪和金利丰集团手中100%收购长安8号股权的方式全盘接过了该项目,并用“以建代管”的方法介入开发。

而与前几任主人最大的不同是,作为一家主营业务是房地产的港股上市企业,佳兆业并不打算把这个项目当作“捞一把就甩”的工具,而是真正希望用产品思维重新运作它,使产品力匹配其优越的先天条件,从中获得产品销售溢价而非项目倒卖溢价。

假如当初一切顺利的话,北京佳兆业广场原本应在2015年底就面市。

而世间没有“假如当初”。就在2014年与2015年之交,佳兆业突遭“黑天鹅”事件,房源被锁定无法出售,深圳所有处于发展阶段的项目被暂停办理手续。揣测纷纭下,负面发酵接踵而至:合作伙伴提出终止协议并要求赔偿,数十家金融机构集中催债,连欲出售自家旗下公司自救也成了奢望……彼时,房地产业内讨论的热门话题之一,就是“谁会收购佳兆业”。

可能由于佳兆业对这个进京的首作格外重视,也或许因为有意向接盘佳兆业者,并不想连这个烫手山芋一并接过,总之北京佳兆业广场自始至终没进入收购资产包范围内。

2016年6月,佳兆业境外债务重组计划获批,相关业务随之逐步恢复,北京佳兆业广场也终于在2017年实现开业。

但此时已不是当年光景。

北京豪宅市场的门槛高了,竞争强了,市场上有更多更具设计特色、科技含量甚至地段也不逊于佳兆业广场的项目可供选择。北京佳兆业广场住宅部分10万+/平方米的价格并不具优势。

豪华公寓方面,附近的国贸公寓、雅诗阁酒店式公寓在物业管理和性价比上更胜一筹。设计设施上,可能又比不上不过三公里外的阿玛尼公寓。

至于写字楼部分,其平均12元/平方米/天的租金,和32元/平方米/月的物业费,在北京五大核心商圈的甲级写字楼中也属于偏低水平。

来自戴德梁行的2019年一季度北京写字楼市场报告显示,金融街商务圈的甲级写字楼有效租金平均高达714.43元/平方米/月,佳兆业广场所在的中央商务区的平均值则为397.71元/平方米/月。而与佳兆业广场同地段等级的商用物业平均物业费都在50元/平方米/月以上,甚至有达到70元/平方米/月者。

如此看来,北京佳兆业广场的定位和收益前景都显得有些尴尬。

扑朔未来

曾有唯心的说法是,北京佳兆业广场这块地“有毒”,凡是与其扯上关系的公司后来都境况不佳。

天鸿宝业被榨干资金,在持有这块地的几年间负债率一再攀升;中国奥园因其负债累累错失了规模扩张良机;佳兆业也在接手后不久,就卷入了深圳市政法委原书记蒋尊玉贪腐案。

与其将这个项目的浮沉归咎于诡谲的命运,倒不如说,它是一面多棱镜,映照折射出经济、政策、市场变迁中,房地产行业由癫狂到冷静,由野蛮到精细的进化。

如今尘埃落定,市场重回理性,佳兆业自身也走出了“至暗时刻”。运营好这个项目,或许是佳兆业再度为外界和自己树立信心的一个良机。

SKP的入驻,本身就符合北京佳兆业广场高端住宅、五星级行政公寓、定制式办公、奢侈品体验型商业和私密社交场所五种物业类型的产品定位。接近佳兆业人士也在接受中国新闻周刊采访时表示,“集团的确有希望借助SKP的名气带动项目的目的。”另有消息 人士告诉中国新闻周刊,佳兆业广场方面给了SKP一个“无法拒绝的超级特惠租价”

不过,尽管SKP能凭借自身明星品牌效应为佳兆业广场导入大量客流,但毕竟其租赁范围只限于数层裙楼。想仅依靠“外来和尚念经”带动起整栋30层楼的全部业态或嫌吃力,如何将快消品聚集的短时人气转化为自己所用,是佳兆业广场需要长线思考的关键问题。

汇信获悉,中国新闻周刊也就此事联系了SKP集团市场部人士求证,对方对公司租赁佳兆业广场一事承认“确实”。至于更多信息,其表示“那些要由更高层决策,我们只是等计划落地去执行”。关于新馆开业时间是否是网传的今年国庆长假,该人士的回复是,“尚未确定,但如果可以赶得及,大概率会与我们11月的周年庆联动搞大动作。”

而SKP高层对中国新闻周刊的回复是,“不就此事接受任何采访。”