助力经济发展,我们心中有“数”
海南经济发展从未愈合过的伤疤
新电商助力,吉林变“冷资源”为
将数字经济纳入五大主导产业布局
小展品折射经济大发展

海南经济发展从未愈合过的伤疤

2021-10-10 18:35 主页 来源:未知
海南经济发展从未愈合过的伤疤

要问海南空置率究竟有多高?

问住建部,肯定回答不出来。

问统计局,肯定也回答不出来。

事实上,在海南大家都不愿提及空置率。

有人没房住,有人有房没人住就是海南楼市的现状!


 

海南省没有公布空置率有两方面的原因,一方面由于该数据不容易统计,尤其在海南,历史遗留问题比较多;

另一方面,毋庸置疑的是海南的空置率会很高,公布出来大家都觉得没有光彩,还可能影响到企业在海南的投资。


 

按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率增量市场的空置率

房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。

房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

从房屋类型来看,空置率又可分为住宅空置率和房屋空置率。

住宅空置率:空置是指房屋没有投入使用,处于待出售或待出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。房屋空置过多,说明需求量不足或购买力不够,国家政府或市场可作出相应调节。

房屋空置率:没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的建筑面积乘以100%得到的数字。房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势,如果房屋空置过多,说明需求量不足或购买力不够,国家或市场可作出相应调节。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。


 

海南的商品房空置率在多少区间呢?

海南的商品房空置率有多少,其实不需要看数据,只需要晚上在各地某些新建的大型小区周围走上一圈,看看每天晚上的亮灯率就可以看得出来了。

所以,如果您晚上去到下面的市县去走一圈,你会发现这些国际通行的商品房空置率在20%为商品房严重挤压区的这个区分标准在海南显得极为小儿科,在一年中绝大部分的时间里,海南省各市县大量在近几年新建的一些大型楼盘的商品房空置率普遍在60%—80%以上,如果不了解现状的,一看这些楼盘夜晚的灯火,你可能会认为这是一个死城!

海南当地经济的长期落后,导致当地居民收入长期落后于内地,尤其是极大地落后于内地沿海地区,这也导致海南看起来“极高”的房价,在内地投资客或者是买家眼里其实是拥有巨大盈利空间的香饽饽。

除了炒房客导致的房屋高空置率之外,“候鸟型”消费是造就海南极高“空房率”主要原因。

许多在海南购置房产的人基本是30-50岁的财富新贵,所谓的养老是十年、二十年后的事情,由于海南的房子具有较高的增值预期,因此也不在乎房子是否空置,反正怎么看这都会是一笔超值的投资,只要没有现金需求,没有多少人会主动抛售海南的房产。

有的人则真的看上海南的好天气,将海南房产献给自已的父母,希望能给到父母一个养老的好去处,但是当这些年迈的老人来海南居住一段时间后,发现周边举目无亲、无人照料时,便按耐不住思乡的念头,在海南短暂居住后就放弃海南的阳光沙滩和空气回去家乡,或者是选择冬天再回到海南躲避北方的严冬。

其实,所谓的适合养老,只是相对于北方冬天的严寒天气来说,海南的冬天看起来相对适合而已。除了冬季之外其它三个季度的高温和湿热天气并不是适合老人康养的地方,极强的紫外线更是让这里只有早晚适合人们外出游玩!

更别说,海南相对落后的就医和医疗条件,对于严重依赖医疗服务的老人来说,一旦生病,在有的时候不亚于一场和生命的赛跑!

也有的人真的选择离开家乡,举全家之力在海南购置房产,全家迁移到海南,而这一部分人由于经济条件有限,不但未能有效拉动当地的消费水平,还对当地极为有效的就业岗位造成极大的挤兑效应,使得当地普通百姓的就业压力更是雪上加霜。


 

看起来海南这几年的经济似乎有了极大的发展,统计数据上的企业职工平均收入也年年上涨,但其实,当地普通就业岗位的平均收入几乎20年不变,长期依赖农业及旅游业,缺乏产业支撑单一的经济结构导致就业一直成为海南本地人面临的最大问题,收入陷入长期滞胀,而房价却已经上涨了十几倍!

从80年代的房地产泡沫至今,超高房屋空置率这个海南经济发展的伤痕其实从未痊愈过,2011年的海南国际旅游岛先行试验区政策接着狠狠地推了空置率一把,海南国际旅游岛获批后,岛外客户蜂拥而至,全国在抢购海南房产。2012年内将海南2千多万平米、10万套的商品房纳至麾下。越高档的小区,空房率越高。最早在海口、三亚出现的高空房率已波及到全省的文昌、琼海、五指山等地。仅十多万人口、国家级贫困县的保亭也在近两年连续开发几个20多万平米的住宅小区,95%卖给岛外客户,造就海南最高的"空房率"。

2020年海南自由贸易港建设又再狠狠地将房屋空置率往上推了一把,在全国各地房地产都去金融化的形式下,自由贸易港的重大利好政策使得海南的房地产成为成为无数人眼中的唐僧肉,从楼市的投资角度来说,海南楼市在如今各地楼市以前哀嚎的形势下不亚于一处世外桃源!

但是,"高空房率"却造成了海南本就有限的资源的极大浪费。

环境资源、土地资源却没有为海南带来更大的可持续消费,没有拉动海南经济内需的大幅增长,抛却其它影响因素单论房产的变化,这一波房价的增长和过往并没有太大的区别,因为抢购者,大部分依然是没有长期居住需求的过客!

如何有效解决各市县庞大的房屋空置率问题,真正让当地经济活跃起来,对于各地施政者来说都是一个极大的考验!

2020年海南的房地产销售业绩又创下了极高的增长率!