经济增长与房地产切割之后
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经济增长与房地产切割之后

2019-09-22 15:19 主页 来源:未知
经济增长与房地产切割之后


和去年相比,今年的楼市走向更加明显,最主要的原因是,从今年的经济政策看,房地产的问题,已经和宏观经济切割开了,如果,再拿宏观经济数据来分析房地产的问题,不行了。比如,以为降准了,流行性大了,开发商的资金链问题就解决了,结果是,否!降准之后的流动性有专门的去向,并且监管部门有特别的监督渠道,一分钱不能流入楼市。还有降息的问题,银行降息,但是房贷除外,这个政策切割也是第一次出现,房贷不但不降,甚至还有负优惠利率的不断增加,因此,按照这个逻辑,这样我们判断楼市的走向就容易的多了。

经济增长与房地产切割之后,楼市走向大势已定

 

这样也就容易理解了,当中秋前降准的时候,中秋小长假,并未如期而至给全国的楼市带来火爆。我们观察到,最近的这次降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京和环京新房市场并无大的变化。与新房市场类似,央行降准的刺激,在二手房市场也反应平平,甚至还有降温现象,中介的数据显示,截止16日,9月北京二手房网签4827套,较去年同期下降52.69%。

央行降准,这份中秋礼包对于房地产而言,不但没有带了任何的喜悦,反倒是带来了丝丝凉意。因为,人们越来越清楚了,即使把中国经济研究透了,对挽救楼市的局面也是无能为力,也很难改变已经形成的降温局面。

经济增长与房地产切割之后,楼市走向大势已定

 

根据最新低利率政策,目前北京首套房执行标准是基准利率上浮10%,近几年来基准利率一直是4.9%,上浮10%以后,就是5.39%;二套房执行的是基准利率上浮20%,也就是5.88%。如果房贷利率和LPR并轨,即房贷利率=LPR利率+加点,那么首套房和二套房的贷款利率就变成:首套房=4.85%+0.55%(每个基点是0.01%)=5.40%;二套房=4.85%+1.05%=5.90%。执行新规则之后,房贷利率相比现在是略微上涨的。另外,需要注意的是LPR每个月都是变化的,那也相当于房贷利率每个月也都会变动。新的房贷利率政策将从2019年10月8日起正式实施,多大程度上影响人们购房的意愿,我们还要继续观察。

经济增长与房地产切割之后,楼市走向大势已定

 

今年7月30日的会议上,明确提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此,即便近期央行降准9000亿,但银监会还在持续围堵房地产融资,房贷利率也采用新的“LPR”变更赛道,相当于在央行放水前,已经给房地产提前筑坝。宏观经济发展,不以房地产作为刺激因素,这就是在实现断奶措施,再也不能饮鸩止渴了,否则,中国经济永远无止境地在一个恶性循环中不能自拔。

经济增长与房地产切割之后,楼市走向大势已定

 

“稳房价,稳地价,稳预期”的政策基调不会改变,一般认为,接下来将是一段相当漫长的楼市横盘期,房价不涨不跌,即便有所变动,也在一个稳定的区间内。不过,从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,就等于持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。那么,理智的投资者,肯定会想着及早脱手,即使是降价也会在所不惜。

经济增长与房地产切割之后,楼市走向大势已定

 

实际上,很多的投资者都是利用了高杠杆的贷款在炒楼,这些投资者做的也都是短线投资生意,当初不断地加高杠杆,今天就成了难以背负的负担。这个时候,不是说你想不想降价的问题,是不得不降价,因为,即使你降价也未必能找到接盘侠。在环境楼市已经惨遭腰斩的今天,就是遇到这样的局面,由于严格的限购政策,不管降价到什么程度,购房人都很难遇到。如果说,这些专业投资客还有一定的抗压能力的话,那么那些在高位入市的刚需者,就显得很可怜了。他们的钱来之不易,刚买的房子还没有入住,就降价一大半了,这样的折磨谁受得了,虽然说,自住没有赚和赔的问题,但是,损失的可都是自己的血汗钱啊。

说到底横盘期其实是一个城市房价逐渐回归真实价值的期间,因此,因为泡沫而上涨的价格终将在横盘市场中下探筑底,回归其真实的价值,这个时间也不会太长。