12日你要知道的8个股市消息
贬值潮或启动,楼市一锤定音
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以保就业稳住经济基本盘

贬值潮或启动,楼市一锤定音

2020-10-12 11:34 主页 来源:未知
贬值潮或启动,楼市一锤定音

最近,有一则数据席卷楼市,那就是8月份全国供应土地989宗,同比下降8%;而截至8月份全国新建商品住宅总库存存总量为48438万平方米,同比增长7.5%。仅从这2个数据来看,我们可以很清晰看到当前市场的尴尬之地,那就是不仅仅是房子卖不出去,土地也是如此。客观来讲,正是这一股趋势促使楼市横盘持续,众所周知,在过去20年里,房价为何能快速上涨?购房者的强烈追捧占主要因素,也就说在人口红利、住房需求集中化的背景下,即使是房子供大于求,也会遵循上涨的原则,而这似乎佐证了政策市的底层逻辑。

理论上来讲,任何经济都存在一定红利期,房地产行业也不例外。而对于这一点,从数据上得到了极致的体现,我国房价由2046元上涨至9576元,整体涨幅接近3倍,甚至对于一二线城市来算10倍也是常见之事。那问题来了,俗话说羊毛出在羊身上,请问庞大的现金流从哪里来?

对此央行一份报告或告知真相,那就是我国城镇居民住房拥有率为96%,家庭户均总资产为317.9万元。也就是说大家都是有房之人,那大家又付出了什么呢?答案显然很现实,家庭财富70%都是房产、居民杠杆率高达60%,最关键是此时房子却有点类似纸面财富。

从以上特殊背景来看,其实大家能看到楼市多个天花板,那就是居民杠杆率、供需关系、政策倾斜这3大因素,正是因为有了外界因素的限制,近些年楼市正在发生潜移默化的改变。例如因城施策淡出视线,相反那些尝试打破现状的城市最后都被相关部门约谈;曾经靠升级落户限制来抵御大量住房需求的城市,此时高层发布新规,中小城市落户限制全面取消。

也许这几点变化来看,足以证明新一轮调控的确动真格,或者说称得上是最后一次机会。对此我们不禁可以得出一个结论,那就是楼市一锤定音,贬值潮或启动,甚至本次拐点将由以点成面来完成整个布局,一切都在悄然发生。

首先我们得了解当前宏观背景,央行负责人表示我国货币政策稳健,切勿打水光改,不能让老百姓“票子变毛”了。也就说外部资金流入楼市的可能性机会为零,这对于靠着融资发债的开发商而言,这显然并不是好消息,也许大家唯一的期望放在了央行降息降准上。但真相真的是这样吗?现实很打脸,迎来的却是“3道红线”,极大限制了开发商有息债务融资的进程,从多个角度来看,现金流问题只能自给自足。

其次从市场行情来看,在本身极度火热的金九银十期间,多地出台新政不断,例如长春、唐山、银川针对购买三套房及以上居民,暂停商业贷款;南京、郑州、上海等地则是降低落户限制,加大人才补贴,其格局清晰明了。

而作为最关键的人口趋势,在本次导火索中扮演至关重要的角色。权威专家姚景元曾表示我国有效劳动力每年减少几百万,使其过往经济增长模式不可复制,若此时再想到前面的落户限制取消,其实大家都心知肚明;其次城镇化进程进入转型阶段,以往“农村进城镇”早已边演变“城镇进中大城市”,城市群、都市圈效应被延迟,人口红利呈收缩效应。

本质上来讲,以上3点足以证明“贬值潮”的到来,马云的“房价如葱”并没有失言。毕竟在没有政策、市场、人口支撑下,所谓的高房价就显得虚无缥缈,想要解决这个问题,唯有房价下行,部分持房者借此退场,购房者低位接盘,只要盘活第一次供需关系,后续自然而然水到渠成。

总的来说,在本轮调控中,未来楼市并没有大家想象中的那么复杂,或者说难受的只有开发商和炒房客,正在苦于房子该如何套现。事实上对于这一点20天后有征兆出现:一是在金九银十期间,本以为一二线城市极度火热,却迎来调控加码,而这一股趋势将延续年底,但一线城市会放宽人才政策,二线城市则降低落户限制,三四线城市补贴购房将成为亮点;二是今年旧改已改造小区2.78万个,涉及居民539.97万户,所谓的棚户效应彻底终结,而这一类房子我只能说凉凉。

在我看来,高房价本身没有错,关键在于没有合适的产业结构、教育就业资源来支撑。如果要说的更加直白,那就是得看老百姓口袋里有没有钱,在我国房价收入比均值为9.3的背景下,也许大家应该关注的是老百姓收入是多少,而不是能消费多少钱。