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黑石集团拟私有化SOHO中国

2020-03-15 16:38 主页 来源:未知
黑石集团拟私有化SOHO中国

“人生和事业,就像爬华山险径,只能往前走,不能回头看。”
 
潘石屹也大抵如此。
 
3月11日晚间,SOHO中国董事会就公司3月10日股票停牌引发媒体报道其可能被黑石集团私有化一事发出澄清和确认公告。
 
公告称SOHO中国正在与海外金融投资者洽谈战略合作可能性,其可能导致也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。
 
事件起始于3月10日,SOHO中国股票午间出现异动拉升,涨幅达37.58%,随后公司紧急停牌。
 
随着股票停牌,有外媒消息指出,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元。这一报价相较于SOHO中国前一天收盘价2.98港元高一倍。
 
虽然澄清公告中表示截至目前SOHO中国尚未就是否进行潜在交易作出决定或签署正式协议,但老板潘石屹的撤离之心已昭然若揭。
 
从2014年起,潘石屹便以每年卖出一栋楼的速度清理资产,以此变现超过300亿元。虽然被传言多次“跑路”的潘石屹曾公开表示自己不会“跑”,但这一次潘石屹可能要食言了,而这也极有可能是潘石屹最后一次“跑路”。
 
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潘石屹离场
 
对于潘石屹来说,这可能是一场蓄谋已久的退出。
 
十年河东,十年河西。2007年的潘石屹大概不会想到,在十多年后会亲手清空自己一手创办的SOHO中国。
 
2007年,SOHO中国在港交所上市,曾经创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2008年金融危机,绝大多数企业面临生存困境,而潘石屹却成了当年最轻松的地产商。
 
早期SOHO中国的模式以整买散售为主。上市两年内,潘石屹收购了6个空置或烂尾项目。SOHO中国在北京和上海的20多个项目中,将近一半接手前都是类似情况。凭借此,SOHO中国也曾风光无限。
 
2010年,SOHO中国的营收达到顶峰184亿元,但这一年由于北京出台了禁止物业散售的调控政策,而SOHO中国的物业主要集中在北京和上海。2011年SOHO中国营业额同比大跌68%,营业利润同比下降了72%。
 
此后SOHO中国便开始转型。
 
颇有意思的是,潘石屹不看好中国传统房地产开发,却更偏向于尝试国外流行的轻资产和共享办公。这就像农民出身的潘石屹娶了有留洋背景的张欣。骨子里的某些东西不太容易改变。
 
于是,潘石屹决定不再拿地,因此也错失了中国房地产蓬勃发展的十年机遇。2013年丽泽SOHO是潘石屹所拿最后一宗地,此后潘便开始做起“包租公”、聚焦共享办公。
 
据SOHO中国一位前员工介绍,潘石屹对3Q业务很重视也很看好,在其任职期间,唯一记得的事就是“忙于3Q开业”。
 
“这两年SOHO中国在共享办公方面进行了创新和探索,但是节奏相对较慢。”财经评论员严跃进表示,连行业巨头Wework都无法幸免于难,3Q的前景可想而知。
 
除了做新业务,潘石屹从2014年便开启“卖卖卖”模式。从非核心资产到核心资产,潘石屹已累计出货超300亿元。
 
有的公司越来越大,比如碧桂园、恒大,有的公司却越来越小,比如SOHO中国。如果不是老板潘石屹在地产行业成名已久,SOHO中国恐怕已不被外人所知。在转型失利以及连续甩卖资产之后,在百强房企排行榜上早已不见SOHO中国的影子。而其自身的业绩也从2010年后就直线下滑,近三年,SOHO中国的收入一直在20亿元左右徘徊。
 
最终,连公司股权也摆上货架。
 
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,SOHO中国私有化与其股价长期偏低有关。
 
此前,SOHO中国股价长期在每股3港元上下波动,3月10日暴涨37%,而3月12日,公司紧急停牌两天后复牌,午间收盘即大涨50%。
 
“股价波动也侧面说明该公司股价被低估。”严跃进表示。
 
公开数据显示,SOHO中国现金及存款265.39亿元,剔除现金,净资产为40.76亿元,港股给SOHO中国的估值PB在0.3-0.7之间,取中间值PB=0.5计算,剩余的净资产可得市值20.38亿元,加上现金,该公司公允价值285.77亿元,或317.52亿港元,对应每股6.11港元,与如今私有化报价每股6港元相若。
 
此外,柏文喜认为,SOHO中国私有化另一个原因就是对继续从事中国的商用物业的开发和运营没有足够的信心,比较看淡后市,而私有化行动也是为了更加便于出售核心物业以套现离场。
 
一直以来,潘石屹都公开表示中国租金回报率偏低。其曾算过一笔账,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%——6%,而在中国,即使是北京这样的一线城市,租金回报率不足3%,但银行贷款的资金成本最低也超过4%。
 
“这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%。”
 
潘石屹是生意人,亏本的买卖自然不会做。
 
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黑石进场
 
这句话对“PE之王”黑石同样适用。
 
美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金。根据黑石集团2019年财报显示,管理资产规模(AUM)达 5711亿美元,与上年相比增长 23%,历史首次突破 5000亿美元大关,被称为是全球最大房东。
 
一方面,内地商业地产商在撤退,如潘石屹,另一方面,外资却在择机进场,如黑石。
 
实际上,外资对中国的大宗交易市场热度却很高,尤其是上海和北京。第一太平戴维斯发布的《2020年中国房地产市场展望》报告中显示,2019年,全国大宗交易总成交额为人民币3,170亿元,同比下降13%。其中,一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。来自境外资金收购占比超过40%,同为近五年来最高。
 
一位投资机构大中华区负责人认为,从全球资产配置的角度来看,境外投资者在中国在资产配置比例普遍是偏低的,考虑到中国的经济规模,境外投资者需要增加中国资产的投资。“由于全球和中国经济不确定性增加,加上货币流动性的问题,投资市场目前倾向于买房。境外投资者希望利用资本优势获取优质商业项目。与前几年不同的是,我们看到目前在中国的境外投资者更看重项目中长期的增长潜力,而非短期的升值。”其表示。
 
黑石与SOHO中国联系在一起,这并非第一次。
 
2019年10月,有消息传出,SOHO中国计划至少出售其北京、上海9栋写字楼中的8栋,这8栋优质资产也被外界称为“八大金刚”,交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时SOHO中国正向潜在买家商谈,首批出售项目价值高达30亿美元。而这个潜在买家正是黑石集团。
 
潘石屹与黑石的缘分可能要追溯到更早。
 
2018年4月,时任SOHO中国执行董事及总裁的阎岩加入黑石,担任亚洲房地产团队常务董事。阎岩在SOHO中国任职了22年,无论是对潘石屹还是对SOHO中国都很熟悉。
 
此次黑石拟对SOHO中国私有化提出要约,说明其对中国房地产市场,尤其是写字楼市场较为看好。
 
“此类谈判或是在去年就开始了,但是当前依然明确谈判的进程,也说明类似收购的决心还是很坚定的。这或和写字楼市场的发展等有关。去年开始全国写字楼市场比较疲软,客观上也会压低部分写字楼的产品价格,这或也是黑石收购的一个重要逻辑。”严跃进表示。
 
相比SOHO中国的资产,黑石更愿意收购其股权。柏文喜认为,收购股票比收购资产更划算。
 
“因为SOHO中国的核心资产在中国,而中国的商用物业的估值普遍处于高位,租金收益通常低于同期银行贷款利率水平,而股票价格是由公司运营现金流、利润和公司前景决定的,因此股票价格相对而言是比较低,收购股票要比收购物业划算得多。”柏文喜称。
 
此外,消息还传出,如若交易成功,黑石将接管SOHO中国的债务。
 
据SOHO中国2019年中期报告显示,报告期内,其债务规模为326亿元,若将股权收购和债务规模合计起来,黑石此次收购总代价或将超过600亿元。
 
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境外投资频繁
 
目前,对于此事件,SOHO中国官方已不再过多解释,称“一切以公告为主”。
 
虽然交易还未尘埃落定,但若此次交易成功,则潘石屹基本告别中国房地产。
 
“即使SOHO中国成功私有化,也未必等于潘石屹将彻底告别房地产行业,而取决于市场机会。”柏文喜表示,如果有合适机会,潘石屹套现之后可能卷土重来,只不过战场可能在境外。
 
就在潘石屹陆续甩卖内地资产的同时,其在海外开始密集注册公司。企查查显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹一个月内注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。
 
其实,潘石屹在海外投资并不新鲜,其长期热衷于购置海外物业。2011年开始,潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
 
此外,潘石屹长子潘瑞也在英国成立Estates房地产公司(欧房集团),投资了多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。
 
故事终于到了尾声,但或许对潘石屹而言,内地房地产生涯的谢幕可能是另一片天地的开始。