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投资人谈北京教育新政

2020-05-01 07:44 主页 来源:未知
投资人谈北京教育新政

、到底该站在什么样的角度去理解西城的多校划片?

这一切要从2018年西城教委那一份引起轩然大波的小学入学通知说起,在4月27日颁布的西城区2018年义务教育入学指导意见里,明确提出西城区的小学入学分为五大顺位:

1)孩子西城户口、父母(法定监护人)在西城有独立产权房;

2)孩子西城户口、父母西城无房,其实就是四老房;

3)孩子西城集体户口、父母西城无房;

4&5)其他特殊情况。

以上顺位其实这几年都没有发生大的变化,包括2020年也是,但是里面有一个条件是当年独有的:法定监护人在其他区无独立产权房

通俗的讲,你最好在西城区有一套房,最好不是那种在其他区有房但是买不起西城区房的家长。

也就是说,撇开北京户口这个必备条件,只要你在西城买下一套房,你就是第一顺位,MONEY TALKS。隐含的含义是,即使你自小在西城长大(四老房),或者你入职于西城的央企(集体户口),但是如果你缺乏在西城买一套房的能力,那么抱歉,你孩子入学的排序会被后移,甚至可能参加全区派位。

这一点引起了极大争议,导致西城教委后面颁布了补充意见——虽然上废除了“法定监护人在其他区无独立产权房”这个条件,允许集体户口参加学区派位(但顺位靠后),但同时加强了对“过道房、车库房、空挂户”的核查,防止出现临时上车的情况。

其实把上面的思路汇总起来一切就变得清晰:西城区本质上在疏解非首都功能,如果你没有能力在西城区内买房、或者买的是过道房,那么在顺位和排位上,就会大幅落后。

西城以后所有的政策方向,本质上是让没有足够能力留在西城的家庭,主动疏解离开这里。包括这一次多校划片政策也是如此,看起来是为了教育资源均衡化,但是本质上是进一步提升家庭对教育投资上的沉没成本。

也就是说,要不要买西城学区房这个问题,根本上其实是你的家庭收入是否能承受西城区的教育成本这个问题,如果目前单单一个学区房已经让你进退维谷,后面的教育改革趋势可能会让你更加窘迫,因为整体的成本会越来越高。

比如西城初中因为校额到校制度推行后,不同初中之间的差距减少,更靠学生自己的积累,那么就会逐步倒逼大家开始参照海淀的补习班喂娃模式。

想明白这一点,其实比什么都重要,人生不一定要激流勇进。

2、该政策是否影响2020年的入学?

不影响,多校划片的政策是在《西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的第五部分“有关说明”里面提及的,在文件的末尾,而不是前面的“入学办法”。

2020年依然按照原有的实质性“单校划片”政策进行,入学适龄儿童并不受任何影响,况且今年的小学入学信息采集截止到5月31日,和7月31日根本不沾边。

本质上这一次的多校划片其实是对政策的预告,因为朝阳区在2017年6月30日、东城区在2018年6月30日、海淀区在2018年12月31日以后,都执行了多校划片的政策,西城区仅仅是跟上大方向,而且这一次给的时间窗口是7月31日,比东城区那时的6月30日还多了一个月。

3、谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房?

实不相瞒,在2018年的新政出来后,我一度去东城区实地看过很多房,这一点经验还是很丰富的。

按照当时的政策周期和办理流程来看,从4月30日到6月30日,两个月,房屋产权证也就是房本,是有希望能下来的,前提是全款或者高资质客户的快批贷款,但是当时的地产中介也都不敢承诺时间一定来得及。

这一次的时间窗口是7月31日,比东城区当时多了一个月的时间,大概率是来得及的,如果是手持现金就更不紧张了。但是换房大概率来不及,即使对方是全款买你的老房,因为目前购房资金是强制要求走第三方托管账户的,时间周期非常紧。

——这也是我前面提到西城区在疏解非首都功能的原因,这个门槛就是这么故意设定的。

谁愿意在7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房?非常重视孩子教育程度、愿意花高额成本的高学历家长。

谁有能力7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房?手里持有足够现金,具备北京户口,能满足全国最苛刻的二套房贷政策的高收入家长。

尤其是西城区从2018年开始,针对过道房、车库房,以人均居住面积为标准,实行了严格的街道抽查和学校拜访环节,确保“每一个孩子都是真实在户口所在地居住的”,最好是健康快乐成长的。

你说要孩子能在西城区健康快乐成长,疫情期间少不了玩玩游戏吧,房子大小最好还能在里面伸展开来玩玩SWITCH体感游戏的,这条件可不低。

你是人才,你留下来,不然就爱去哪去哪。

4、户口会不会来不及落?

不会,目前基层派出所推行简政,当时我们去落户口,恰好人比较少,当天就办理完成,一般都不会超过一周,在房证齐全的情况下。

况且在文件的原文里,明确提到划分标准是:“2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭”,一切都以房本为主。——还是上面说过的,MONEY TALKS,西城不看别的,也看你有没有能力买下一套房。

不过我要提醒在西城区内区外都有房的家长,尽快把孩子和家长的户口迁回西城区内,因为文件里明确提到:“自2020年7月31日后户籍从西城其他区迁入西城区的适龄儿童”,也会执行多校划片政策。——不过这个政策理论上有点模糊,也能卡上面来得及落房本但是来不及落户口的家长,等待后面的正式解读。

把户口落在郊区大别墅的土豪们,别闹了,迁回来吧。

5、西城区学区房价的走势如何?

因为在我2018年4月底确实跑过一圈东城区,当时价格是有小幅回落的,但是回落的幅度并不大。

有回落是因为大家都清楚的认知到,多校划片必然会影响学区房价,人不能睁眼说瞎话,但是回落幅度并不大的原因在于:

第一,东城区整体的教育资源比较均衡,尤其是小初教育实力强于高中;

第二,6年一学位也影响了学区房的流动性,但同时也意味着未来供给的减少;

第三,确实一些家庭希望在6月30日之前赶上末班车,所以需求反而稳定(一部分人迫切需求对冲了一部分人观望)。

所以事后看,东城学区房的价格有小幅回落,但是跌幅其实明显低于北京房价平均,一些顶级小学的学区房价格回落幅度相对大一些,但也仅和全市房价跌幅持平。

但是有一类房子后来的跌幅会大一些,就是一些房龄足够老的老破小,因为小学目前的招生名额普遍紧张,有些甚至要提前落户,6年一学位实行后,持有周期长达10年以上,很多老破小由于房龄足够老,加上公房转商品房,基本不具备贷款能力,会有一定折价。

从这一点上来看,西城学区房的价格,回落幅度并不会像想象的那么大,越均衡、学位越不紧张的片区自然更为坚挺,一些老房龄的房价会承压

德胜的优点在于最均衡,但是缺点在于学位紧张,更容易被“相邻学区派位”,毕竟去年已经出现了一顺位调剂的个例;月坛的优点在于学位相对不紧张,但是初中均衡度不足;金融街则是介于两者之间。

——很多其他片区则可能要瑟瑟发抖的等后面实施细节了,话尽于此,我不想引起哪个片区最好这个永恒的口水战话题。

6、6年一学位是怎么一回事?

文件里的原文是:“自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位”。

其实说的非常清晰了,不过这里要注意,6年一学位是有新老划断的,新老划断的年份是2019年,注意不是2020年,是2019年。

也就是说,如果你现在去买学区房,如果这个房子上面是2019年及以前有适龄儿童使用过学位,这并不影响你孩子未来的上学,原因很简单,新老划断,这是咱们金融狗特别熟悉的词汇。

但是2020年开始就执行这一项政策了,所以如果卖你房子的人,今年有孩子上学使用了学位,那么不好意思,6年内这个学位没有办法再使用,即使这个房子是在2020年7月31日以后购入的。——所以这里大家一定要留足够的心眼

但是为什么会有6年一学位的限制?一方面是因为现在学位真的越来越紧张了,很多小学都已经明显超编了;另一方面,是因为过去我们有一套学籍机制。

有兴趣的朋友可以翻看一下,入学办法里的第二项,初中入学,里面明确提到西城区初中的入学要求是:

“西城区小学六年级应届毕业生 OR 已办理回区升学手续的非小区小学应届毕业生。”

注意注意,你想读西城区的初中,只需要是西城区小学的应届生,有提到房产么?没有。有提到户口么?没有。

这就涉及了小学学籍的概念,理论上,你只要拿到西城区小学的学籍,成功入学没被退学休学,那么,你必然能读上西城区的中学。

也就是说,在你的孩子入小学拿到学籍后,学区房的价值就已经结束了。所以西城区的学区房的换手频率,其实比想象的高。

很多学区房甚至满2之后就有转手的交易案例,因为孩子入学拿学籍了,转手=降低不确定性。

这会带来片区内学位的高度紧张,导致许多学校自行加了落户年限的要求,因为真的吃不消了。越热门的学区,这种情况就越严重,尤其是德胜。

但是反过来想,未来的供给是会大幅减少的,所以东城海淀多校划片后,其实整体价格还是稳定的,因为供给回落的速度明显更快于需求回落的速度

7、怎么评估自己是否要买学区房?

其实很简单,与其说评估自己是不是要买学区房,不如评估自己愿意在孩子的教育上花多少钱。——然后用这个总价格去和你认为学区房价格的波动区间做比较(也就是可能的亏损)。

我曾经自己算了一笔账,当时我在朝阳区居住,我一度打算把孩子送私立学习,因为朝阳整体教育质量一般。一年动辄X万的学杂费,这让我觉得学区房数百万的价格是可以接受的,即使房价出现一定程度的波动(亏损),然后就出手了。

结果后面目瞪口呆的发现,这一轮北京房价的调整,依然学区房是最坚挺的。

不过,学区房无法完全改变孩子的命运,它只是多一个选择。

有时财富和社会地位的差别,并不代表结果的差别,但是它代表着选择权的差别。富翁和孩子可能会和普通人一样做一份工,但是区别在于,前者是选择后决定这么做,后者是被迫无奈的这么做。学区房也是,它只是给你孩子一个学校的名额,但是无法保证孩子的未来。

还有一点,就是先发优势:一旦各项条件与其他人一致,那么一顺位的顺序,是由落户的先后顺序决定的。你可能会说,如果我想买学区房,我们这一批人可能都是在7月31日前买的,能有什么大的区别?

有区别的:第一,早一天也是早一天,就是这么残酷;第二,孩子越小,家长往往会越纠结于是不是买,以及等等看的想法,所以买的越早,和你同批的竞争者相对也会越少。不需要跑的比狮子快,比身边人快就行。

但是更重要的是,你愿意在孩子身上倾注多少精力,是否愿意陪着TA学习成长,是否愿意教育TA做人做事学习待物的道理,能否愿意陪TA一起苦笑一起成长,这比什么都重要,这是所谓的学区房完全无法取代的。

可怜天下父母心,祝所有的孩子都能健康长大。

作为二级狗,我突然发现,今天关于西城多校划片的政策解读,竟然是近期电话会议里最火爆的,包括地产研究员刚刚都在朋友圈感慨:第一次碰上会议名额秒满的情况。因为地产板块已经半死不活很久了。

——毕竟在金融街上班的二级狗,才是最适合被西城学区房收割的目标客户。