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深拓齐鲁市场,如何“排兵布阵”

2019-08-29 18:57 主页 来源:未知
深拓齐鲁市场,如何“排兵布阵”


报告显示,上半年万科实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%,万科合同销售额同比上升,累计实现合同销售面积2150.1万平方米,合同销售金额3340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。
 
一年之前,万科的秋季例会还曾引发了行业的“地震”:万科董事会主席郁亮直白地表示,万科未来三年的首要目标和基本底线是‘活下去’,公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。但万科刚交出的半年报,上半年势头依然强劲。
 
2019年上半年集团房地产业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。
 
 
从数据分析,北方区域成绩虽然稍许落后,但依然还是万科营业收入的主要来源之一,山东所属万科集团的有济南、烟台、青岛三大城市,这三所都市正是万科在鲁布局的重中之重,万科郁亮认为,城镇化进入第二阶段,这个阶段就是都市圈化,而万科的发展要配合国家战略,进一步向核心都市圈聚焦,所以入鲁10余年来,万科一直坚持先深耕“济烟青”,然后以核心都市影响力带动周围城市发展的战略。
 
据公开信息显示,自2006年万科首次入驻山东,13年时间已在青岛、烟台、济南、威海、淄博、临沂、济宁、滨州地级市开展项目,“济青烟”强势领先,其余城市紧跟其后。
 
深耕“济青烟”,聚焦核心都市
 
2006年,万科首次入驻青岛,在此后13年连续落子城阳、市北、黄岛、即墨、平度等区域,万科城、万科魅力之城、万科东郡、万科蓝山、青岛小镇等在内的高品质大盘联动,从城阳的发展到新都心的蜕变,再到西海岸和东李的起飞,万科前瞻城市方向,积极运营城市脉络,促力各大潜力区域的崛起,如今,城市北进时代大势崛起,万科又紧随城市脚步,以造城之心深耕北城新区。
 
2009年,万科进驻烟台,10年时间频频交出傲人成绩:2016年,烟台万科实现新跨越创下32亿销售业绩,市场排名第一,2018年上半年,万科御龙山项目撑起了万科地产三分之一的销售,加上下半年万科西雅图、万科城、万科城市之光等项目的加入,2018年全年万科地产完成100.25亿的成交额;如今,在2019上半年烟台市商品房成交额中,成交额为20.28亿,万科排名第一。
 
2012年,万科入驻济南,虽然时间入驻落在青岛、烟台之后,但发展的脚步却毫不逊色。2012年,因看重了济南奥体区域的发展速度与潜力,万科济南首作便选择了位于奥体核心、高新区、汉峪金融商务核心、济南CBD四大圈核心的奥体板块。7年的发展事实证明,万科的眼光果然独到,此区域已成为济南的城市新都心。截至2019年上半年,济南万科已开发30余个精品项目,总建筑面积约470万平米,涵盖住宅、公寓、写字楼及商业中心等产品。在济南向北,迈入“大河时代”,万科又携手少海汇打造济北智慧住居科技城,为济南新旧动能转换先行区注入智能科技的澎湃势能。
 
辐射周边城市,“全面开花”
 
纵观2018全年,威海万科凭借10亿元的热销佳绩,跻身威海房企年度销售金额榜单第四名;淄博万科·翡翠书院凭借万科的全国性知名度以及优质质量以16.2亿元在房企年终销量上位于第二,2019年,万科在淄博还有大动作:万科翡翠书院首次开盘,万科·新都会营销中心开放。
 
2019年6月,位于河东区解放东路与正阳路交会处东南的2019-049地块,被万科和鲁商置业联合竞得,成交价74230万元,至此,万科落地临沂。
 
目前,济宁万科的项目较少,但依然有在建和待售楼盘;在潍坊,万科集团与潍坊城投集团进行了《战略合作协议》签约仪式……
 
纵观数据,高喊“活下去”和“收敛聚焦”的万科,在齐鲁大地,用10余载聚焦核心“济、青烟”,横向辐射淄博,纵向深入威海,深拓山东地产市场。
 
住宅开发业务接近“天花板”,寻找“第二曲线”乃当务之急
 
郁亮曾公开表示,万科未来十年的基本盘还会是住宅开发。基于这一判断,万科在土地市场上依然活跃。2019,万科在山东的拿地动作依旧“豪迈”:在济南,万科携手少海汇打造济北智慧住居科技城,在青岛,将有近140个楼盘推出新房源,其中首开楼盘约40多个……但不可否认的是,万科的住宅开发业务正在接近它的天花板,它的规模增速已经持续放缓。面对一个“稳健”发展的行业,“树已经不可能长到天上去”,寻找具有潜力且可持续发展的业务是当下的必修课。
 
万科选择了业务转型。从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”,再到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商”,万科一直在积极谋变,但从营收数据上看,万科的转型业务并没有取得亮眼的成绩。半年报显示,在万科的全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.5%,而其它业务的收入情况却不尽如人意,在四大区域中处于经济落后位置的北方更是如此。
 
 
图片来源:万科2019上半年报
 
2016年是万科转型城市服务配套商的落地年,万科迅速在“济青烟”开展V盟、泊寓、营光户外营地、成长中心、养老等业务,但是在才入驻的临沂、威海、淄博、滨州等地却鲜少开展,三四线城市在万科的转型业务上,又一次处于落后地位。
 
整体而言,无论是在主营业务房地产开发,还是在转型业务中,万科在鲁布局始终秉承着“深耕济青烟、以核心都市辐射周边城市”的先行策略,这也是跟郁亮所倡导的“都市圈化”理论并行不悖的。