深圳楼市三年之劫:大家都在亏损
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深圳楼市三年之劫:大家都在亏损

2019-07-19 09:11 主页 来源:未知
深圳楼市三年之劫:大家都在亏损

房价不涨,地产商和投资者要做好亏损准备。

“如果谁现在离开深圳,那他是一个悲观主义者;如果谁现在来到深圳,那他是一个乐观主义者。

这是1997年香港回归之前,外界对于深圳城市前途的思考,这句话用在2019年的楼市上同样贴切。从2015年房价翻倍,到2016年进入调控模式,深圳房价可以说已经三年没涨。

此时买房,你可能是一个乐观主义者;此时卖房,那你可能是一个悲观主义者。

期待与失落同在,在深圳楼市调控的三年里,未买房的人盼望着房价回落,结果并未实现,房价启稳在高位。已经买房的人,或者是“炒房”的人,如果过度依赖贷款,购买了承受能力范围之外的房子,他或许已经感受到了残酷,甚至准备抛售,犹如个人“降杠杆”。

地产商们同样踌躇,深圳公开土地市场中的土地又稀缺又昂贵,每一次举牌都决定了职业经理人的命运,甚至是公司的命运。

“巧妇难为无米之炊”,深圳买不到地,地产商们立即转向东莞、惠州等临近深圳的城市。他们会发现,那里的土地市场同样火热,但不得不买。

无论是深圳,还是东莞,土地市场火热,房地产销售市场却反映平平,就算是深圳五宗地卖出224亿元,也没有如期带来“土拍行情”,深圳楼市在一季度出现“小阳春”之后迅速回落,第二季度进入平淡行情。

“面粉价格快赶上面包价格了”,土地拍卖的楼面价格很接近周边的房价,地产商的研究性报告中,房价在两年后必然会上涨。这种预测在2016年时肯定也出现过,实践证明这可能是错的。

房价三年不涨,购房者和地产商都开始诚实的面对内心的预期与欲望。有些地产商看着土地拍卖价格再创新高,开始捂盘惜售,希望慢慢迎来房价的上涨,但也有地产商“偷偷”放出销售折扣,希望在淡市中加快销售。

购房者再也不敢、也不能用“高评高贷”的方法,购买超出自己实际支付能力范围的房子,那些被认为是“刚需”的首次购房者,一看到地产商开出高价可能扭头就走,寻找下一个能够接受的价格,就算楼盘条件有些方面并不如意。

房价滞涨

6月29日,深圳上半年最后一个楼盘开盘,推售610套房源,主推77-160平方米户型,这是恒大将总部迁入深圳后第一个大型住宅项目。

这个距离深圳福田市区有着近45公里车程的楼盘,给出了足够优惠,均价3.8万元/平方米,折扣优惠后价格最低到3.4万元/平方米,开盘当日小户型全部售罄,一周后,该楼盘只剩下少量150平方米的大户型在售。

这是深圳上半年楼市中一个典型样本,主打首次置业的“刚需”客户,“刚需”价格,精装修交付,不需要额外的装修费用。同时,这也是一个与地铁无缝对接的楼盘,地铁预计将于2023年开通。

没有人怀疑这座城市有着长远的发展前景,这个楼盘也可能在未来几年内变得宜居,也有可能迎来价格上涨。只是没有人能够精确预测这一天到底什么时候来临,尽管如此,深圳数量庞大的购房人群,迅速将600多套房源全部消化。

从2018年下半年开始,深圳房地产市场基本进入理性模式,楼盘开出理性的价格,拿出品质合格的产品,以及作出该有的营销努力,购房者基本能够愿意为此买单。

深圳贝壳研究院数据显示,2019年上半年新房住宅共成交1.8万套,环比增长6.6%,同比增长40%。2015年-2018年上半年,深圳新房住宅共成交3.18万、2.32万套、1.05万套、1.28万套,这意味着深圳楼市已经走出成交低谷,“小阳春”的确存在。

刚需客户占市场客户的比例持续增加。深圳贝壳研究院数据统计,2019上半年首次置业的比例为66.1%,呈现继续扩大的趋势,相比2016年回升约20个百分点,而改善置业压缩约8个百分点、投资置业压缩约12个百分点。

二手房成交量相比17年的低点,也有回升。2019年上半年,深圳二手住宅共成交3.12万套,同比下降7.6%。在2015-2018年上半年,深圳二手住宅成交套数分别为6.04万套、5.93万套、2.9万套、3.37万套。

深圳楼市走过了最艰难日子,在价格方面却未有明显的信号。

深圳中原研究中心的数据显示,深圳2018年新房住宅限价明显,住宅均价延续2017平稳下调趋势,从1月至12月累计下调180元/平,全年均价为54120元/平,同比下降0.6%。国家统计局最新发布的6月房价数据显示,深圳6月房价同比仅小幅上涨了1.3%。

最近,深圳官方刚刚取消公布新房价格,理由是深圳新房市场规模较小,成交均价易受成交结构的影响,豪宅的高价容易将全市均价拉高;另一方面,深圳二手房的价格官方从未统计数据,中介机构存在统计口径的差别。

深圳贝壳研究院的数据显示,上半年深圳全市二手住宅成交均价为58992元/平方米,每套总价的中位数为355万元,环比分别上涨3.3%、6.9%;而深圳中原研究中心的数据显示,上半年二手住宅成交均价为52543元/平方米,较去年均价上升4.2%,较去年12月上升1.9%。

按照中原研究中心2016年的数据,深圳2016年上半年的二手房样本楼盘成交均价为55883元/平方米。如果以深圳中原的数据,深圳二手房成交均价不增反降,幅度约为6%。

这与市场感受基本一致,除部分楼盘受学位、规划等特殊因素影响,深圳的房价已基本三年未涨,或略有降价。

疯狂土地

同样是在6月底,深圳进行了一场“史诗级”土地拍卖,一次性出让5宗住宅地块,起拍总价为154.35亿元,初始配建人才住房面积约为9.35万平方米。

这是深圳近10年以来,最大规模的住宅地块出让,吸引了80多家房企争夺,最终越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产、平安不动产各拿下一宗地块,成交总价达到223.84亿元,总体溢价率约为45%,另外配建人才住房的面积被推高至16.04万平方米,溢出率约为72%。

在当日土地拍卖中,总部在深圳的央企华侨城多次举牌龙华民治地块,但最终并未拿下,反而被民营房企龙光以总价65.85亿元+配建人才房3.67万平方米将其收入囊中。半个月之后,华侨城出现在东莞土地市场,接连拿下两宗商住用地,耗资约16亿元。

无论是深圳还是东莞,土地拍卖的成交楼面地价,都已非常接近周边新房售价。如中海拿下的深圳光明地块楼面地价约4万元/平方米,深圳坪山地块楼面价2.5万元/平方米。

卖房亏损的局面实质上已经出现,在东莞楼市中表现更为明显,各大地产商在2016年拿下的黄江、虎门地块,如今都在亏本出售。尽管如此,新一轮的土地热潮又在进行,如房价不能上涨,亏损或者不赚钱又将在两三年之后出现。

深圳土地市场同样如此,如龙华金茂府、宝安泰禾尖岗山地块、坪山信达泰禾金尊府,如不能突破限价政策,开盘必然出现亏损,就算突破限价政策,开盘也不一定能够取得预期的成绩。

疯狂土地市场中,地产商都有自己的优势和苦衷。6月份在深圳夺地的开发商中,越秀拥有出色的融资能力,且是首次进入深圳;龙光在深圳的“豪赌”赚的盆满钵满,现在依然敢于下注;中海地产、电建地产急需土地支撑城市公司运作,而平安不动产是土地“收割机”,拿下土地后将引入合作伙伴进行操盘。

房价不涨、市场清淡,地产商也开始诚实面对自己的能力与野心是否匹配。在土地市场中,联合拍卖、联合开发的趋势越来越明显;拿不到公开市场的土地,一些此前不做城市更新的地产商,决然进入这个拥有更大风险的新领域。

万科高喊的“收敛聚焦”表现在深圳市场上,可能就是应对调控市场的策略,提高发现客户的能力,打造客户买单产品的能力,甚至是如何处理客户维权的能力。

地产商分清楚哪些是运气、哪些是能力,和购房者分清楚哪些是欲望、哪些是必须是一样的道理。在这个15万亿、最贴近民生的大市场中,楼市“掘金”不应该是所有人的第一选择,也不应该所有地产商都能赚到钱。