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恒大7折卖房,降价潮来了吗?
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恒大7折卖房,降价潮来了吗?

2020-09-10 14:46 主页 来源:未知
恒大7折卖房,降价潮来了吗?


 
恒大又双叒叕开启“降价卖房了”。相比之前逢年过节“8折”、“7.5折”卖房,这次来得更狠:
 
1. 恒大全国楼盘全线7折,覆盖至少600个楼盘;
 
2. “金九银十”两个月,单月销售额都要冲刺1000亿;
 
3. 总部和地区公司部门负责人以上领导额外有96折签批权限;
 
4. “2000元抵2万元”的优惠政策,雷打不动、继续执行;
 
5. 每栋楼给予额外“去化折扣”,尾盘最高再享88折;
 
6. 每天推出10套特价房源,额外97折;
 
7. 新购房业主,免收3年物业管理费;
 
8. 加大推新货力度,确保40多个新项目如期开盘。
 
有人算了一下,一套原价100万元的恒大房子,如果享受上述所有折扣优惠,在活动期间购买,只需要58万元左右。也就是说,约等于打了58折。这优惠,比疫情期间的力度还要大,史无前例!一夜之间,恒大再次成了所有人讨论的话题,“7折卖房”也上了热搜的头条!
 
一位TOP30房企的营销总接通笔者电话后,开口便说,“搅局的人又来了!自打2016年以来,逢年过节就来搅一次局,这几年没有消停过,我们都习惯了”。他告诉我,去年下半年,碧桂园掀起“比竞品便宜3000元”的策略,逼得我们不得不跟着降,但恒大这次我们跟不了。
 
该营销总气愤地说,“这两强所到之处,对其他开发商的经营生态,可谓寸草不生”。不过,他也反驳到,别看吹的猛,一定不是全部7折,可能有广告的成分。我查了一下年报的数据,上半年恒大销售均价9029元/平方米,比去年底的单价下降1000元/平方米,与去年同期比下降了16%。
 
确实,降幅未达到20%。我翻阅了一下,抛开不参与活动的热卖楼盘,上半年降价应该有20%。因此,从9月7日打响的“全国7折”,是靠谱的。打到骨折的“7折卖房”,很多人看不懂,上半年疫情那么严重,优惠才8折。再说,即便按现在节奏,全年任务(6500亿)也无忧啊,何苦呢?
 
降负债,这是业内谈到恒大“7折卖房”时,公认的导火索。笔者咨询了恒大珠三角区域的一位投资副总裁,他告诉我,8月20日的“房企融资监管”座谈会上,恒大不仅是在座的房企,而且是TOP3中唯一踏中3条监管红线的。所以,站位高的恒大,必须要带头下狠心、降负债。
 
据悉,恒大9月份已递交了方案,也是第一批加快调整负债结构的。带头大哥要表现模范,其他的才好管。3个指标都要降的话,首先融资就得放缓了,同时账上的现金流还要充裕起来。怎么办?只能快快卖房。好在,恒大土地储备多,成本低(据悉仅1000多元/平方米建面)。
 
“心脏没那么大,我们学不来”!
 
这是某TOP50房企珠江中区域营销总接通电话后,对我说的第一句话,语气显得很无奈。她告诉我,她们江门恩平的项目,是2018年拿的地,楼面价就3000多/平米,现在卖5000/平米,基本不赚钱。今年,珠三角外围市场不太好,他们一周卖5套左右,每次批预售只有30-50套。
 
所以,前两天恒大将恩平项目从原来的7000 /平米降到3800/平米以后,他们彻底奔溃了。因为,原来遇到大房企这种“自杀式”的营销打法,还能等人家卖完再买。现在,行不通了,恒大这个项目是N年前拿的,楼面价1000元多一点儿,占地面积2000多亩,才开发了700多亩。
 
恒大周围的其他项目,即便只有50亩,也没办法竞争。周边还有一个项目,楼面价和恒大差不多,但项目小,并未打算和恒大搞“价格战”,说要再等等看。该营销总说,广州北边的清远,恒大的2个项目——花溪谷和生态城,售价从7800降到4800,周围的项目也在纷纷叫苦。
 
已经到来的“金九银十”,预期很不妙,几次“座谈会”的新式调控下,热点城市(深圳、东莞、杭州、沈阳等)都出台了调控政策,力度都很大,比如增值税免征期“2年改回5年”,接下来的四季度只会紧不会松;“8.20”房企融资座谈会,房企生存的命根子——融资,也全面收紧了。
 
论产品力,这几年你学我、我学你,多数房企都差不多,加上房价涨幅慢了,购房客看的就是哪家价格低。因此,估计开发商促销会明显加速,特别是与恒大一样,踏中3条融资监管红线的,都得靠快快卖房,回笼资金了。毕竟,销售回款(定金和预收款),占了资金来源近50%的份额。
 
 
销售回款占资金来源的50%
今年卖的最好的项目,就是一二手房价格“倒挂”的。可见,直接或变相“价格战”已打响,只不过恒大说干就干,从不拖泥带水。问题是,恒大这么出牌的话,把纠结留给同行了,到底跟不跟?前面讲了,政策和融资环境,双双骤变,金九银十已到来,多数房企估计在熬夜开会了。
 
凡是前两年拿的地,地价很高,估计多数跟不起,只能在气愤和纠结之后,给一个不起眼的折扣优惠,拿几套出来暖暖场。财务状况好、土地价格不高的,应该会跟的,但降价幅度、涉及的楼盘,不会像恒大那么“有诚意”。资金链紧绷,触及红线的,都会跟,特别是项目地价不高的。
 
当下,降价是一定能收货业绩的。就在昨天,南宁的朋友说,五象新区2019年4月龙光拿下的地王项目(楼面地价1.44万元/平米)——龙光天瀛,开始降价了。今年4月份开盘时,均价为2.1万元/平方米,销售价格一直维持“2万+”。上周六(9月5日),项目推出30套特惠房。
 
这批特价房起售1.6万元,均价为1.6-1.9万元,考虑到1.44万元的楼面均价,大概率是要亏损的。据悉,这批特价房很快卖光了,看来只要有诚意,客户就会痛快地下单。就在恒大启动“7折售房”后,龙光天瀛新一波的特惠房源也已经在路上。这或许,只是降价更疯的开始。
 
早在8月底,南宁青秀区的保利领秀前城,就推出1.2万+的特价房。这个项目的均价在2019年一直是1.6万元,今年上半年降到了1.5万元。融创广西区域公司也在大促销,不仅是在南宁,更狠的是在柳州,直接降到“6000+”的价格,砸出同区域差价“2000+”的单价。
 
在珠三角区域,核心6城(广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海)还不错,但外围就差一些了。去年底,限购相继松绑、今年上半年疫情纾困、深圳需求外溢等利好不断,到了年中,购买力释放殆尽。近期,折扣力度加大,折上加折等,外围市场也开始降价了,估计金九银十会更明显。
 
恒大的强力引爆下,预计后续会有更多房企加入促销大军,房企决战“金九银十”,购房者的“春天”来了吗?如果单从价格来说,“金九银十”是不错的购房季,加上上半年因疫情影响,很多楼盘没有入市,TOP100开发商业绩完成率只有40%,都铆足劲想把失去的抢回来。