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新湖中宝在酝酿怎样的棋局?

2020-11-15 10:45 主页 来源:未知
新湖中宝在酝酿怎样的棋局?


有“上海内环地王”之称的新湖中宝又开始“卖卖卖”了。
 
11月10日晚,新湖中宝发布公告,融创中国将受让其持有的浙江启辉实业有限公司35%股权以及浙江启隆实业有限公司50%股权。
 
这两笔交易将为新湖中宝回笼49.44亿元资金。其中,浙江启辉实业35%股权及相应权利和权益卖了11.44亿元,包含股权转让价款350万元。浙江启隆实业50%股权及相应权利和权益卖了38亿元,包含股权转让价款11.28亿元。
 
新湖中宝表示,交易有利于加快公司相关项目开发进度,提升经营效率,优化公司资产负债结构,降低资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。
 
这是新湖中宝和融创中国的二次牵手。去年7月17日,融创就分别以5亿元和3.78亿元受让新湖中宝持有的瓯瓴实业90.1%的股权和上海玛宝90.1%的股权,并平价受让新湖对上述2公司的债权58.27亿元。
 
如果不能成为“大鱼”,不如卖个好价钱。
 
对于新湖中宝而言,无论是引入绿城中国,还是售予融创,都是为了能够快速回笼资金,减轻流动性紧张的压力。
 
具体来看,浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地,地块总土地面积67万平方米,最大建面达到142.4万平方米。浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目,总面积为9.4万平方米,包括旧改面积9.09万平方米。
 
其中,上海亚龙古城国际花园为旧改项目,是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产,稀缺程度十分罕见。其位于上海黄浦区老城厢腹地,是中心城区难得的纯住宅用地,总建筑面积约43万平方米,距离新天地直线距离900米、人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里。
 
显然这是融创拿下的一笔不错的收购,不仅低价拿到百万方位于上海老城区核心地段的优质土储,还保留以往收并购传统,以获取控制权为目的主导开发。
 
 
虽为珍贵的上海市中心宅地,但旧改项目投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企,资金链承压。
 
今年前三季度,新湖中宝实现营业收入80.25亿元,同比下降27.45%;归母净利润27.34亿元,同比增加11.27%;归母扣非净利润9.56亿元,同比下降62.37%;经营活动现金流同比下降605.19%至-6.4亿元。
 
负债方面,上半年新湖中宝账面资产负债率75.29%,扣除预收类款项后的资产负债率为62%;净负债率158%;现金短债比为0.72;有息负债合计742.82亿元。
 
“三道红线”重压下,新湖中宝踩中两条红线,处于橙档,有息负债规模年增速不得超过5%。
 
为了减轻负债压力,新湖中宝一直走在“卖卖卖”的路上。
 
据观点指数统计,2019年至今,新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权,交易对价为227.6亿元。
 
在房地产这个奉行高周转的行业里,新湖中宝重一级开发、慢周转、捂盘而待的策略始终敌不过规模至上的行业大势,成为了行业里不折不扣的另类。
 
实际上,在房地产之外,新湖中宝在金融科技和其他高科技领域做了大量布局。频繁出售资产,或是为了助力科技转型。
 
近年来,新湖中宝在持续投资金融服务机构的基础上,还加大力度投资信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业。
 
中报显示,新湖中宝持股比例约14.05%的邦盛科技,是一家服务于金融机构的科技公司。自2018年便展开投资的杭州趣链科技,经历数次追投,如今新湖中宝合计持有趣链科技49%的股权。登陆科创板逾一年的晶晨股份(70.000, 1.67, 2.44%)是全球最大的智能芯片供应商之一,新湖中宝持有其1.49%股份。在国内中高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%的宏华数码,今年6月向科创板提交了上市申请,新湖中宝持有其25%股权。
 
此外,新湖中宝投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业。其中,神州细胞(56.310, -1.31, -2.27%)、复洁环保(41.510, -0.59, -1.40%)已于科创板上市;重点投资的龙芯中科技术有限公司,新湖间接持有其1.80%的股权。同时,新湖中宝还直接持有易百德微电子有限公司30%的股权、持有上海蕙新医疗科技有限公司34%的股权、持有浙江聚创电器科技有限公司30%的股权等等。
 
 
对于新湖中宝构建的金融科技版图,业内人士认为这是“新湖系”天生基因使然。“新湖系”的核心产业就是金融和地产,也都是投资品,其参控股的金融企业涵盖证券、银行、期货、保险等全金融牌照。“新湖系”熟稔资本腾挪游戏,先是投资金融企业,后逐渐转向金融科技,进而衍生到高科技企业,寻找有潜力的,符合国家政策发展方向的企业。从长远看,其在金融科技领域的布局前景看好。
 
但这种布局带来的利好并没有体现在财务报表上,相反新湖中宝的营业利润增长缓慢,公司价值增长不多,市值也未有增长。当然,新湖中宝也极有希望在未来通过减持股份确认大量投资收益。
 
新湖中宝此前也曾表示,所投金融机构、金融科技企业、高科技企业部分已具备或即将具备上市条件,后续将积极推进上市工作。
 
“左手金融,右手地产”或是“新湖系”本色。虽然挂着区块链龙头概念股,但毕竟新湖中宝还是家根正苗红的房地产企业。在地产去杠杆的大背景下,调整债务负担,增强资金安全才是新湖中宝今年的重中之重。