聚焦住宅问题 为改善居民生活条件发声 

聚焦住宅问题 为改善居民生活条件发声 

今年滨州两会上，滨州市政协委员、山东海融物业管理有限公司总经理、山东嘉晖伟业商业运营管理有限公司地产总经理马春晖聚焦居民生活条件改善的有关问题，向大会提交了有关公共维修资金管理和生活垃圾分类的两项提案。

在接受记者采访时，马春晖详细介绍了关于公共维修资金管理与使用方面的提案。

马春晖说，我国房产即将进入中年、老年，逐步到了必须维修、保养的重要时期，但由于住宅专项维修资金的管理和使用存在一些问题，导致住宅公共维修长期缺位、住房维护严重不足，资金使用效益不高，给住宅带来很大的安全隐患，处理不当有可能引起集体上访，造成社会不稳定因素的产生。

马春晖分析，目前存在主要问题有以下三个方面。

一是保值增值困难。滨州市目前这些资金统一存放在银行的账户里进行定期活期存款，存款年化利率低，真实收益与媒体报道并不相符。住建部《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（《办法》）规定，维修资金增值渠道可购买一级国债，但具体如此实行者为零。

二是申请手续繁琐。目前住宅专项维修资金的申请主体是物业企业，业主个人不能操作，需要经过有利害关系2/3业主同意，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。对分散的业主来讲，要完成这么复杂的工作，非常困难。另外，多个小区存在业主大会缺失的情况。物业公司因没有利益关系且操作流程复杂，以人数不足为名直接导致维修搁浅，启动维修资金相关操作的动力不足。

三是群众质疑多，补充少。物业公司动用小区住宅专项维修基金过程缺乏监管，有的物业公司收不到物业费，加上有的小区没有业委会，就在小区住宅专项维修基金上做文章，动不动就动用大额住宅专项维修基金，过度维修或者水分维修，个别小区资金已经枯竭，群众意见很大，后期补充困难。

马春晖认为，如果想实现破局，必须从以下几方面积极采取措施。　　

一是维修资金保值增值。滨州市应尽快出台能够使维修资金保值增值的完善机制，借鉴发达地区的办法多途径理财，确保增值升值，如可以定期组合存款，购买一级市场新发行的国债等安全性比较高的金融产品，大小区资金数额大，可以率先示范，产生客观收益，引导跟进。

二是简化审批程序。在实际操作中，建议从制度设计上考虑简化审批程序，业主表决方式一是可以采取“打包”表决的方式，可授权业主委员会能够在一定额度内和一定的情形下直接可以申请使用维修资金。可以充分运用信息化手段，发挥网络投票及短信投票的便利性及操作的规范性。

三是进一步优化信息化建设。维修资金管理上线APP服务，解决资金的透明度及业主知情权的问题。完善功能，认证后能够地图搜索，锁定小区后能够按照楼栋查找。

四是完善机制并增强使用透明度，提高监督公示水平。一是建立维修资金管理公示机制，由管理部门定期向小区公布维修资金增值和使用情况。业主大会可以决定自行管理专项维修资金，或者委户，区县住房和城乡建设主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。区县住房城乡和建设主管部门应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况送达办事处进行小区公示。