南京老旧小区危房翻建样本

南京老旧小区危房翻建样本



近日，成都一老小区计划自拆自建引发关注。记者了解到，国内目前只有一个自筹自建成功案例——南京虎踞北路4号05幢。
虎踞北路4号05幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房，从筹备到入住前后历时近十年。和成都中央花园不同，南京该小区翻建费用按照市、区和产权人2：2：6比例分摊，而且它体量小，没有增加容积率，翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。
尽管性质有所区别，但南京这起危房翻建案例，或许能够给成都的旧房改造提供一些经验和思考。
决定自筹自建
南京市虎踞北路4号05幢始建于上世纪五十年代，为砖木结构，共有两层24套房，总占地900多平方米。
2013年，小区业主发现房屋墙体开裂、木板腐烂，“岌岌可危”。小区业主张玉延想：农村老房可以推倒重建，城市的“老破小”是不是也可以尝试这样做？
小区旧貌
张玉延了解到关于危房消险的相关政策，通过危房翻建来改善住房，或许是一条路子。当时国内并没有先例，但是张玉延觉得应该可以做到。
2014年，小区房屋被鉴定为C级危房。面对着加固改造和危房翻建这两个方案，小区业主达成一致意见——危房翻建。
随后，也是最关键的一步，危房翻建必须取得规划许可。当时，市区两级规划部门，都没有审批过这样的规划许可。每一步，都需要产权人签字同意率达到100%。而05幢的产权关系又相当复杂，05幢一共有24套房子、26户产权人，其中，有5套房属于产权单位。
从明确责任主体，到厘清产权关系，到整理政策材料，到确认资金来源，这个过程整整花了6年时间。2020年，张玉延作为业主代表，终于从规划部门拿到了项目的行政许可。最后确定，该小区在原址、原面积、原高度的基础上，进行危房翻建。
2020年7月，危房拆除；2020年9月，启动施工；2022年5月底，在原址上翻建的崭新的两层小楼竣工交付。
十年跌宕起伏
最初，张玉延开始做这件事情的时候，他清楚会很艰难，但是没有想到用了十年时间。“这十年跌宕起伏，就像万里长征。”他说。
05幢涉及26户，要推进危房翻建项目，首先需要一个组织架构。于是，张玉延和业主成立了危房翻建工作小组。工作小组下设资金管理、外勤联络、工程施工等几个小组，每家每户都参与其中。
张玉延说，最关键的经验就是，谁出钱，谁主导，怎么拆，怎么建，这些都要一件事情一件事情地去解决。翻建费用按市、区财政和产权人2：2：6的比例进行分摊，各产权人每平方米只需要出资不到四千元。
虎踞北路4号05幢居民同意危房翻建，但牵扯到具体的设计方案、翻建费用等问题，业主各有想法，分歧、矛盾不断涌现。张玉延只好一一与业主沟通，最终统一了方案。
张玉延说，专业的人来做专业的事情。“我们不具备法人资格来建房，所以委托了代建单位。代建单位是全权代理人，办理我们危房翻建所有工作，包括房产证的变更工作。”
交房一年还未取得产权证
今年4月9日，张玉延搬进新房。从交房到现在，一年多时间过去，业主还没有取得房产证。
小区现状
张玉延告诉记者：“房产证的变更手续，代建单位还没有完成。原因是，101室扩厨房占了公共区域，房产测绘部门无法实测该户实际面积；二是，派出所要将门牌号码重新编制登记。三是，206室至今没有交齐工程款。”
到目前为止，101室的情况已经处理了，但206室的问题还没有解决。206室虽然没有交钱拿钥匙，却已经破门而入并且装修，如今已经入住。
记者联系到宁海路街道城市管理部，工作人员回复表示，正在了解情况进展。
在张玉延看来，成都中央花园二期属于危房新建，南京该小区属于危房翻建，这都是对危房消险的方法。他说：“区别在于是不是原址、原面积、原高度。”
作为南京首个产权人自筹资金危房治理项目，虎踞北路4号05幢也为其他类似的危房治理项目，提供了可借鉴的经验。关于是否该项目可以复制的问题，张玉延表示，从理论上可以复制，但要根据具体情况进行。