专保租房REITs上市的示范意义

专保租房REITs上市的示范意义 


在将保障性租赁住房（以下简称“保租房”）项目纳入基础设施公募REITs试点范围一年之际，8月31日，首批三只保租房REITs——华夏北京保障房REIT、红土深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT实现成功上市。保租房REITs，是加快保租房发展与推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的重要结合点，其成功上市不仅有利于促进基础设施REITs发展、提振市场信心，更有助于从中长期引导形成良性循环的投融资模式，促进以保租房为引领的住房租赁市场的长远发展，切实解决大城市新市民、青年人住房突出问题，推进实现住有所居。

保租房REITs试点推进过程

2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》两个政策文件相继发布。前者首次在国家层面明确了以“公租房、保障性租赁住房、共有产权住房”为主的住房保障体系，并将保租房作为促进解决好大城市住房突出问题的重要抓手。后者则将保租房纳入基础设施REITs试点范围，为扩展保租房融资模式提供了有效渠道，对住房租赁市场发展传达出积极信号，得到市场的广泛关注。

2022年5月，中国证监会办公厅和国家发展改革委办公厅出台《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，进一步明确了保租房REITs的发行要求、回收资金用途以及参与方监督职责，为推动保租房REITs工作规范有序开展创造了良好的政策环境。

之后，多地积极组织申报保租房REITs项目。在完成正式申报、反馈问询、获批及问价询价环节，2022年8月31日，华夏北京保障房REIT（全称为“华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”）、红土深圳人才安居REIT（全称为“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”）、中金厦门安居REIT（全称为“中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”）成功上市，发行规模总计37.97亿元。这既是公募REITs覆盖资产领域进一步扩容的标志，也是保租房融资模式创新的标志。

保租房REITs项目成功上市的意义

一是通过示范效应提振市场主体参与保租房发展的信心。自《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，目前已有30个省份的多个地方出台实施细则推进土地、金融、财税等配套政策落地，保租房发展的顶层设计不断推进。但保租房前期投入较大、投资回报周期较长，市场主体在实践中始终面临缺乏能够提供长期稳定资金支持的金融产品、无法形成“融投管退”的闭环运作模式。保租房REITs的上市，不仅是住房租赁市场的金融工具创新，而且打通了租赁住房资本市场权益融资通道，为优质项目提供了退出渠道。这一公募REITs以保租房为底层资产，通过金融手段将投资规模较大、流动性较低的保租房项目转换为流动性较高的证券资产，从而实现原始权益人的退出，真正实现了租赁住房“融投管退”闭环发展，为市场创造了一个良性的商业模式，有助于更好地支持专业化、机构化住房租赁企业的发展，对住房租赁行业的可持续发展意义重大。目前市场主体参与保租房建设的积极性在提高，越来越多的品牌公寓企业及房企通过成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等方式参与保租房领域。

二是通过盘活存量住房资产促进形成保租房投资的良性循环。经过房改以来二十多年的较快发展，当前我国房地产市场已形成较大规模的住房存量。各地在保障性租赁发展实践中，也形成了新建、改建、改造、转化等并行的房源筹集模式。其中，非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房及拆迁安置房转化等盘活存量模式在保租房供给中占比提升。通过发行保租房REITs，将成熟的存量房屋资产盘活，将回收资金用于新增房源的筹集，新的房屋资产成熟后可再通过REITs等方式予以盘活，从而形成存量房屋资产与保租房新增投资的良性循环。此外，保租房企业可以通过发行REITs缩短投资回收周期，有效增加保租房供给。各地可因城施策形成多元化的租赁房源筹集模式，释放住房租赁市场发展潜力，切实满足大城市新市民、青年人的住房租赁需求。

三是通过推动房企转型形成重经营、低杠杆的精细化运营新模式。在我国房地产市场从增量建设为主逐渐转为增存并重、行业利润率水平逐渐下降的趋势下，房企运营方式的转变是改善企业自身债务状况、防范未来债务风险发生的重要方面。从重销售、高负债的粗放型开发模式转变为重经营、低杠杆的精细化运营模式，即从更好满足最终需求的角度，将生产高品质的住房产品和服务作为业务深耕方向，实现长远发展，是房企转型的一个重要方向。保租房REITs的上市，为房企实现轻资产运营、降低资产负债率和债务风险提供了重要路径。合规经营的房企通过积极参与保租房筹建运营并申请发行REITs，可以实现对持有型重资产的剥离，实现自身的轻资产运营和REITs的重资产投资均衡发展，同时，有助于房企改善资产负债表，增强再融资、再投资能力，进而为房企转型和探索房地产业新发展模式提供支持和方向。

四是通过提升住房租赁质量推进构建租购并举的住房制度。随着“房住不炒”定位的长期坚持，我国传统“重售轻租”的市场格局正在发生变化。构建租购并举的住房消费新格局，是党的十九届五中全会提出的促进住房消费健康发展的基础，也是落实“房住不炒”定位、推动实现全体人民住有所居的重要内容。当前我国尤其是大城市的年轻人相比其父母一代，对租房的态度变得更为包容和开放，住房租赁市场的核心问题在于租赁房源质量与租住品质要求之间的不匹配。保租房REITs的上市对提升住房租赁质量具有重要的引领作用。由于公募REITs上市有信息公开的要求，REITs基金管理人有动力通过加强运营管理提高项目回报，以获得更多投资人认可，通过建立更为精细化、专业化、市场化的运营管理机制，提高运营管理效率。这对保租房运营主体的运营能力、资产管理能力都将提出更高的要求，从而驱动运营主体去建立长期稳定的住房租赁关系，探索高效可持续的运营模式。在保租房REITs项目的引领下，可供新市民、青年人选择的长期、稳定的租赁房源将大幅增加，这对整个住房租赁市场的规范发展和租金稳定具有示范带动作用，并通过补齐住房租赁短板和住房保障短板，加快推进租购并举的住房制度建设，促进住房市场体系和住房保障体系协同发展。

保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务。中央经济工作会议明确提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，并将其作为解决好大城市住房突出问题的重要举措。根据住建部数据，“十四五”时期全国计划筹集建设保租房870万套间，预计可帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。

随着首批保租房REITs成功上市引领和示范作用的发挥以及公募REITs市场的不断发展，社会各界对公募REITs促进保租房发展的认识将持续深化，参与主体和投资人将不断丰富，保租房将成为公募REITs市场中受欢迎的大类资产。这将带动整个住房租赁市场的可持续发展，更好地解决大城市新市民、青年人的住房突出问题，推动实现全体人民住有所居。