济南雪山片区整体开发进尾声

济南雪山片区整体开发进尾声

近期，位于雪山片区的中海雪山境项目亮相，吸引了市场关注。据悉，该项目定位改善，主力户型产品145平米，这也是继华润凤鸣润府后片区内第二个改善楼盘。

2010年济南启动雪山片区开发，从建大花园、天齐奥东花园，到中新国际城、龙湖春江郦城、万科城市之光再到如今的雪山万科城、绿城春来晓园，整个片区楼盘更多定位刚需、刚改，长期支撑着济南楼市刚需市场。

伴随着片区开发进入尾声，区域配套日渐成熟，新地块开始走改善路线。“雪山片区居住为主，产业资源相对缺乏，区域内地块更适合打造中端高性价比改善产品。”业内人士表示。

片区开发十几年

刚需楼盘是主流

作为济南规划的东部重点片区之一，雪山片区定位以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。

东部雪山片区配套效果图

一直以来，雪山片区承担着济南楼市刚需供应主力，早期开发了保利花园、恒生伴山、中建凤栖第、天齐奥东新都、尚东1956等楼盘。

雪山快速开发始于2016年片区规划落地，当年龙湖春江郦城首次推向市场。同时中新国际城、中新锦绣天地、万科龙湖紫郡、万科龙湖城市之光等楼盘在售，普遍以刚需为主，是济南整个楼市刚需供应主力区域。

近两年雪山万科城、绿城春来晓园抗雪山片区大旗。作为122万平米的大盘，雪山万科城2021年5月首开至今不到3年，已基本销售完，卖了近7000套房。记者采访了解到，该楼盘目前仅剩350套房源，面积从97-165平米不等。绿城春来晓园也已处于尾盘阶段，二期A12地块3号楼、4号楼正加推， 98-122平米的毛坯三室。

近几年，随着楼盘陆续交付，区域人气得以提升，相关商业配套也陆续兑现。据了解，目前区域内城投凤鸣广场已开业，未来中建幸福MALL商业体、雪山万达广场等商业配套也将交付使用。

片区房价经历过山车

二手房如今撑主场

和城市向东发展、片区系统化建设、地产大开发相伴的是，雪山房价也经历了波澜起伏的变化。

2016年龙湖进入雪山开发龙湖春江郦城，10月开盘价在9500元/平米；2017年8月万科龙湖城市之光开盘，精装房价格已涨到15500元/平米，同期龙湖春江郦城房价也涨到每平米15000元； 2018年5月万科龙湖城市之光开盘好房源高达18000元/平米，龙湖春江郦城也卖到16000元/平米。

随着2018年地产调控效果显现，雪山房价也开始回调。2018年10月中新锦绣天地加推，房价已下调到均价13000元/平米；随后中新国际城2019年9月四期开盘，房价也调整到13000元/平米。

此后，雪山作为刚需盘扎堆区域，房价徘徊在每平米11000-13000元之间，直到2021年雪山万科城和春来晓园入市，房价才开始再度抬升。据悉，目前雪山万科城97-165平米的三房四房，单价在每平米16500元起；绿城春来晓园98-122平米的三房，单价在14500-15500元每平米。

雪山万科城基本开发完毕，已经进入尾盘销售

截至目前，雪山存量土地稀少，更缺乏大地块供应，难以出现雪山万科城这种大盘。取而代之的是，片区内二手房成了楼市供应主力军。

据了解，目前雪山二手房挂牌量足，中新锦绣天地、中新国际城有近800套房源，仅龙湖春江郦城一盘就有600多套挂牌在售。刚交付的雪山万科城也出现了很高的挂牌量。量足之余“价格战”明显，“片区内楼盘集中且产品同质化严重，往往有价无市，挂牌价格略高就没有带看。有学区属性的楼盘半年时间更是降了五六十万。”片区一中介机构经纪人表示。

改善讲究性价比

片区更需中端改善

随着大开发结束，后续片区拿地房企选择改善路线。

近日，记者在来到中海雪山境临时接待中心，该楼盘是中海首次进驻雪山的改善产品。去年10月30日的土拍中，中海竞得雪山A1地块，面积82.6亩，楼面成交价6915元每平米。

“项目定位改善，有135、145、170平米三个户型，以145平米四室为主，全是洋房和小高层，一共800多户。”项目置业顾问介绍到。

雪山片区第一个高端改善盘华润凤鸣润府，容积率1.2，一共规划11栋163户，产品是186-318平米叠拼和154-265平米洋房，价格23000—27000元/平米。项目于2023年12月15日开盘，对外释放的数据是开盘115套成交78套。记者从济南市住宅与房地产信息网查询平台看到，华润凤鸣润府已有7栋楼取得预售许可证，目前网签9套。

华润凤鸣润府正在施工建设中

“华润凤鸣润府产品力不错，但雪山片区一直刚需为主导，区域内改善会有面积段和总价的考量”。某房企营销负责人表示。

“雪山片区无论整体环境还是景观资源都缺乏优势，华润凤鸣润府作为高端改善盘，落地雪山缺先天条件，高端改善人群不光看里子也看面子，四五百万起步门槛的高端改善群体，在区域上会有更多的选择”。某代理机构相关负责人表示，雪山剩余地块应该做一些中端改善盘，140-150平米四房定位比较合适，如果总价不高应该能卖好，雪山片区适合打造高性价比的改善产品。