首付款及银行贷款应当如何处理？ 

首付款及银行贷款应当如何处理？ 
 

2021年5月27日，石女士与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》购买商品房一套，并支付了首付款，余款以按揭贷款方式从某银行贷款支付。合同约定开发商应在2022年9月30日前向石女士交付房屋，并约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同”。

此后石女士按期清偿各期借款本息，但开发商未按期交付房屋。2023年3月29日，石女士向开发商送达《解除通知》，开发商以工程受客观因素影响为由不同意解除。石女士诉至济南市长清区人民法院，要求解除购房合同及商品房担保贷款合同。

法院经审理认为，涉案购房合同及商品房担保贷款合同均系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房合同签订后，石女士依约履行了付款义务，开发商未能按照合同的约定时间交付房屋，合同约定的解除条件已成就，购房合同应于2023年3月30日解除。

商品房担保贷款合同签约目的旨在购房，与购房合同紧密关联。根据相关司法解释的规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同与商品房担保合同均被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，法院判决开发商应向石女士返还其已偿还的购房贷款本息，向贷款银行返还石女士尚未偿还的购房贷款本息。

后开发商提起上诉，二审法院维持原判。

济南市长清区人民法院经济开发区法庭副庭长齐笑寒表示，目前，我国大多数家庭会采取首付款+按揭贷款的方式购买房产，在这种模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系，其紧密联系又相互独立，买受人办理按揭贷款的目的是解决购房资金不足的困难，其所贷得款项直接付给出卖人，买受人无法挪作他用。因此，当商品房买卖合同解除后，购房者对所购房屋的期待权将无法实现，此时商品房担保贷款合同存续对购房者已经毫无意义，亦应当解除，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。